文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不(bù)公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存(cún)量(liàng)时代(d怎么查询韩国签证结果，怎么查询韩国签证结果进度ài)，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国(guó)家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一(yī)样在支付(fù)完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进度(dù)在完(wán)全(quán)交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要(yào)严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚(fá)措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以(yǐ)不(bù)如(rú)借机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房(fáng)进入(rù)存(cún)量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经(jīng)济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很(hěn)少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转期(qī)长等问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商(shāng)资(zī)金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法(fǎ)加(jiā)快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建造(zào)和(hé)销售(shòu)，也解决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降(jiàng)低(dī)投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使(shǐ)房市(shì)发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的(de)监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全(quán)透(tòu)明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工(gōng)业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市(shì)化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革(gé)，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实(shí)物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化(huà)的(de)住房新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分房转向市场经(jīng)济的(de)商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周期(qī)长的(de)两大难题(tí)，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者(zhě)，极大(dà)作用推(tuī)动(dòng)了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预(yù)售(shòu)制(zhì)的初衷是为(wèi)了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进(jìn)行备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次(cì)性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到(dào)了全部(bù)购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预(yù)售(shòu)制商品(pǐn)房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了(le)房地产市(shì)场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到(dào)基(jī)本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年(nián)城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平(píng)方公(gōng)里增(zēng)长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发(fā)布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总销售面(miàn)积(jī)的(de)比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无(wú)到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国内地(dì)经济高增(zēng)长(zhǎng)的(de)火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全(quán)社(shè)会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市(shì)值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是(shì)因为住房(fáng)市值(zhí)高(gāo)，以及中国(guó)资本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的(de)合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张(zhāng)权(quán)力，但依旧(jiù)需要(yào)根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信(xìn)心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的(de)预售(shòu)监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业预(yù)售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监管(guǎn)账户资(zī)金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的(de)高(gāo)周(zhōu)转背(bèi)景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业(yè)“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方(fāng)式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商(shāng)品房出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的(de)保障有两种方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或(huò)第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是(shì)开(kāi)发商为购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付(fù)外(wài)，购(gòu)房者在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后通(tōng)过(guò)按揭(jiē)贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责(zé)任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分(fēn)动机(jī)监管开发商施(shī)工进(jìn)度(dù)。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付(fù)时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前(qián)，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规(guī)定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后(hòu)，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国(guó)保险公司(sī)针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通(tōng)期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环(huán)节，各环(huán)节内(nèi)容(róng)确(què)认无误后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的(de)定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别(bié)支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完(wán)成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于(yú)房屋供给严(yán)重(zhòng)失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必(bì)须(xū)完成(chéng)定金保全措施才(cái)可(kě)预售(shòu)。什么(me)是定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)签订(dìng)购房合(hé)同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金(jīn)外(wài)，其他(tā)预先(xiān)支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规(guī)定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度(dù)放(fàng)款，月(yuè)供在(zài)此过程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的(de)金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转的房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂(zá)性和(hé)人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立(lì)开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，建立按工程进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行的第三方资金(jīn)监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商(shāng)品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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