万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这(zhè)个位于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的(de)维权信息(xī)，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是(shì)中国信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北京市(shì)分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证实(shí)了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出(chū)去，现在(zài)还没(méi)资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债(zhài)主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法(fǎ)院提(tí)出执行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以联合起诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高(gāo)人民法院(yuàn)关(guān)于(yú)商品(pǐn)房消费(fèi)者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的(de)方式(shì)明确(què)了购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及其他(tā)债权的，人民(mín)法院(yuàn)应当(dāng)予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　含盐率怎么求公式，含盐率怎么求百分比这次债权(quán)公(gōng)司(sī)中国信(xìn)达申(shēn)请不良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中(z含盐率怎么求公式，含盐率怎么求百分比hōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行(xíng)列(liè)，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国(guó)信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集(jí)团既(jì)没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民(mín)知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在(z含盐率怎么求公式，含盐率怎么求百分比ài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对(duì)手是(shì)当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其(qí)依(yī)旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台(tái)七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房(fáng)，拿北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖(wā)出(chū)背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军(jūn)能(néng)源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况(kuàng)没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也(yě)被拉(lā)入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控(kòng)人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何(hé)能独善(shàn)其身？

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