近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高(gāo)比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到(dào)期后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此(cǐ)表示，投(tóu)资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的(de)变化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素(sù)的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募集材料(liào)和(hé)信(xìn)息(xī)披(pī)露(lù)文件，结合行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二(èr)级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施(shī)证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分(fēn)配给投资(zī)者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了(le)机(jī)构投资(zī)者(zhě)的(de)投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月(yuè)21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成(chéng)率不达(dá)预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业(yè)绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价(jià)做(zuò)调(diào)减处理，调减金额根据单位基(jī)金份(fèn)额(é)的分红(hóng)金(jīn)额(é)进行计算。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后基金份额净值(zhí)变(biàn)化(huà)的(de)修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产品的(de)特(tè)性，关(guān)注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准风雨兼程下一句是什么持之以恒意思，风雨兼程下一句是什么这一生确，分(fēn)派的(风雨兼程下一句是什么持之以恒意思，风雨兼程下一句是什么这一生de)是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的(de)比例(lì)是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资(zī)者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括(kuò)每年(nián)的现金分红(hóng)及(jí)资(zī)产增值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资(zī)收益(yì)。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高的分派(pài)率水平。对(duì)于(yú)剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营权项目的(de)分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的(de)时(shí)点，多(duō)位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投(tóu风雨兼程下一句是什么持之以恒意思，风雨兼程下一句是什么这一生)资者可以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营(yíng)活(huó)动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净(jìng)流量(liàng)是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权(quán)类的资(zī)产(chǎn)可以更(gèng)多(duō)关注内部(bù)收益率的高低，对(duì)产权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市(shì)场接(jiē)连回调，建议(yì)投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规(guī)模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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