导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间(jiān)房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家(jiā)还(hái)有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近三(sān)成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会选择(zé)在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延(yán)续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸(xī)引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发(fā)达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产大(dà)分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，大分化时(shí)代(dài)下地(dì)产矛(máo)盾则(zé)更(gèng)多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发(fā)热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自(zì)然(rán)灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院(yuàn)等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居(jū)民(mín)的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有(yǒu)两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一(yī)是每(měi)年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数(shù)（统计(jì)局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到(dào)城(chéng)镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计(jì)算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我们利(lì)用既(jì)有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中国存量房地产套(tào)数(shù)，并进一(yī)步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房(fáng)占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.54套(tào)商品(pǐn生理反应什么叫压枪，生理压枪是什么意思)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间(jiān)商品(pǐn)住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达(dá)到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国(guó)城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造(zào)成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的(de)高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一(yī)套房(fáng)，在房价(jià)较低(dī)的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去(qù)除公(gōng)摊(tān)面积(jī)后，中国的人(rén)均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要(yào)的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套房，未(wèi)来(lái)地(dì)产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比(bǐ)明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势将继(jì)续(xù)延续，导致户数会因户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的(de)新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％生理反应什么叫压枪，生理压枪是什么意思）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建(jiàn)造(zào)时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用(yòng)房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套(tào)差、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会(huì)议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数较其(qí)他国(guó)家(jiā)依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度(dù)与经济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平的提(tí)高，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人(rén)，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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