导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续(xù)低(dī)景(jǐng)气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)趋(qū)势(shì)。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均一间(jiān)房所能(néng)满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国(guó)家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于(yú)1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前(qián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因(yīn)为(wèi)户(hù)均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求(qiú)。全(quán)国总人口(kǒu)的(de)近三(sān)成(chéng)都是流(liú)动人口，流(liú)动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人(rén)口(kǒu)净迁入(rù)城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住(zhù)宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改善性需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去(qù)二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质(zhì)量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们(men)测(cè)算出中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国(guó)住(zhù)宅数(shù)量过剩(shèng)的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发(fā)布(bù)会上(shàng)，负责人对外(wài)披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要(yào)用到上(shàng)述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到(dào)当前(qián)商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测(cè)算得到中国存量(liàng)房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数(shù)里(lǐ)的期房销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其(qí)他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户(hù)均一(yī)套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意(yì)味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国(guó)分(fēn)别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求(qiú)，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及(jí)南(nán)京工作的(de)流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房(fáng)价(jià)较(jiào)低的县城购买一(yī)套房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞(páng)大(dà)流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗年城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅(z青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗hái)面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需(xū)求主要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经济(jì)发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素(sù)逐步(bù)向经济带(dài)、都市(shì)圈(quān)中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和(hé)其(qí)他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会议明确(què)指出支持住(zhù)宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平(píng)的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可能(néng)偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期。

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