文：任泽(zé)平(píng)团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这(zhè)道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎(zěn)么(me)来的？国(guó)外(wài)什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源(yuán)于(yú)中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不(bù)少国家(jiā)存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后才可(kě)以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余(yú)全(quán)部房款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进度在(zài)完(wán)全(quán)交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度(dù)是(shì)需要严格的资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，当(dāng)然这需(xū)要配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归(guī)实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的(de)本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也(yě)不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行(xíng)业(yè)企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结(jié)合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院发(fā)展研究中心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)五(wǔ)十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪(jì)50年(nián)代，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资(zī)金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信(xìn)置业(yè)有限(xiàn)公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货(huò)铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出(chū)售(shòu)、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的(de)分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模(mó)式成为(wèi)当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房(fáng)供(gōng)不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不(bù)断完善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花(huā)制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地(dì)价(jià)款已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身(shēn)有资(zī)金等(děng)能(néng)力把项目(mù)完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设(shè)的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采(cǎi)取全透明(míng)化(huà)机(jī)制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目(mù)完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年(nián)代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展工(gōng)业化(huà)的进程(chéng)大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市(shì)化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也(yě)出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利(lì)分房制(zhì)度(dù)不再适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社(shè)会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量(liàng)小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制(zhì)度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会(huì)化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下的(de)福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期(qī)长的两大难(nán)题(tí)，开发商以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模(mó)式，住(zhù)房供(gōng)应速度(dù)加(jiā)快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一(yī)次性(xìng)付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商而言(yán)，预(yù)售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商(shāng)品房销售的最主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也(yě)提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产(chǎn)发小是男的还是女的啊 发小是指什么关系投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量占社融(róng)存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的(de)64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期(qī)不(bù)能还款等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有关的(de)工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资(zī)金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城(chéng)一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额(é)报(bào)价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月(yuè)供却(què)被(bèi)迫(pò)继续还款。那(nà)么(me)，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度(dù)所需。通过(guò)这些方式套取的(de)资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一(yī)种(zhǒng)资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对于购(gòu)房(fáng)者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì发小是男的还是女的啊 发小是指什么关系)：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分(fēn)期(qī)支付，或二者(zhě)结(jié)合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商品房(fáng)出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是(shì)期(qī)房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提(tí)供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购(gòu)房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节(jié)，定金(jīn)比例一般(bān)为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低(dī)可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者(zhě)的(de)定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设(shè)过程(chéng)中(zhōng)的(de)资金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工(gōng)程进(jìn)度(dù)向开发(fā)商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关(guān)部门经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付(fù)公证(zhèng)费(fèi)和(hé)土地(dì)交(jiāo)易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工(gōng)期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因(yīn)项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定使用期(qī)限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者(zhě)开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题(tí)时(shí)，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式(shì)，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公司的(de)检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进(jìn)入(rù)开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡(héng)，叠加(jiā)法(fǎ)律空(kōng)白(bái)，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购(gòu)房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预(yù)先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)公(gōng)司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商(shāng)有统(tǒng)一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的(de)首(shǒu)付及(jí)印花(huā)税，同(tóng)时购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此(cǐ发小是男的还是女的啊 发小是指什么关系)过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加(jiā)而(ér)增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的(de)订金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到(dào)了(le)政策出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和(hé)改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购(gòu)重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂(zá)性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环(huán)节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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