5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代(dài)表(biǎo)的机构(gòu)对于(yú)这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以(yǐ)南方(fāng)和(hé)华(huá)夏(xià)的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时(shí)代已(yǐ)过 精(jīng)耕(gēng)细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市(shì)场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的(de)占比却断(duàn)崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三(sān)年来的(de)首次回(huí)升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例(lì)也同(tóng)步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资(zī)愈(yù)发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇(huì)总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四(sì)季(jì)报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大(dà)之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等几类行(xíng)业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资(zī)机(jī)会的(de)。但(dàn)在(zài)这几年特殊(shū)的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等(děng)类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平(píng)方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快(kuài)上(shàng)行的房(fáng)价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí社会使命用英语怎么说，使命用英语怎么说)升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是(shì)基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物(wù)长宜(yí)放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实(shí)现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季(jì)度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿(ná)地(dì)结算(suàn)持续(xù)性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季(jì)度(dù)新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在(zài)前十中，这也(yě)是连续(xù)第(dì)三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的(de)地产公司，一季报交出(chū)的也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)行(xíng)列(liè)。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人士(shì)分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限于(yú)信用(yòng)问题或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的(de)销(xiāo)售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在(zài)发展的(de)大(dà)好机(jī)会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和(hé)良(liáng)好(hǎo)的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力(lì)的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等(děng)问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮(lún)行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段更(gèng)稳(wěn)定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注(zhù)将受益(yì)于(yú)行(xíng)业集中(zhōng)度(dù)提升的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许还是(shì)保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地(dì)产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要(yào)是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不(bù)怎么投(tóu)资(zī)拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核(hé)心城市，投资力(lì)度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一(yī)季度市(shì)场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏过程中(zhō社会使命用英语怎么说，使命用英语怎么说ng)，还面临着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个(gè)市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市(shì)四月环(huán)比三月相对(duì)表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的(de)去库(kù)存压力、企业(yè)的资金面压(yā)力，可能(néng)会出(chū)现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第二季(jì)度(dù)、第三(sān)季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及(jí)其上下游产业链的(de)复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地(dì)去社会使命用英语怎么说，使命用英语怎么说(qù)等(děng)待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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