导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实(shí)上住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布(bù)中(zhōng)国家庭户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三成都是流(liú)动人(rén)口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了(le)额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增(zēng)加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的(de)分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势(shì)在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有着不(bù)小差(chà)距(jù)，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将(jiāng)体现(xiàn)在(zài)不同能(néng)级(jí)城(chéng)市(shì)之(zhī)间(jiān)，不(bù)同区域(yù)板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二(èr)手(shǒu)房挂(guà)牌量突(tū)然(rán)激(jī)增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地(dì)产市(shì)场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量(liàng)商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1，看(kàn)似(shì)意(yì)味(wèi)着(zhe)人(rén)人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民(mín)住宅(zhái)来源侄子的老婆叫什么 姐姐的儿子是叫侄子吗（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量(liàng)极少(shǎo)，可忽(hū)略(lüè)不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏(fá)一个(gè)准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存量房地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租(zū)房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实(shí)际(jì)变(biàn)化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交(jiāo)付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套(tào)房(fáng)的(de)程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量供(gōng)给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味(wèi)着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民(mín)换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本(běn)的(de)住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中(zhōng)依(yī)然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活(huó)带来了(le)很大的不(bù)便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)没(méi)有(yǒu)独(dú)立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧小区很(hěn)难满足(zú)现(xiàn)代生活(huó)需求，在(zài)未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的(de)需(xū)求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若(ruò)按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大(dà)。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和(hé)生产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市(shì)场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环(huán)境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与(yǔ)经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，供(gōng)需(xū)出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差(chà)异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调(diào)查的(de)是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际(jì)值可(kě)能(néng)偏低，其(qí)增速可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 侄子的老婆叫什么 姐姐的儿子是叫侄子吗