万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于(yú)北京海淀(diàn)的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳斯三生有幸遇见你下一句怎么接，三生有幸遇见你下一句幽默(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收(shōu)回(huí)钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司(sī)北京(jīng)市(shì)分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都(dōu)是北京的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经(jīng)支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的(de)，没准还(hái)是债(zhà三生有幸遇见你下一句怎么接，三生有幸遇见你下一句幽默i)主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的(de)可以向法院提(tí)出(chū)执行异(yì)议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利(lì)保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释(shì)的方式明确了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已支付(fù)全(quán)部价(jià)款，主张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际支付剩(shèng)余价(jià)款的(de)，可以(yǐ)适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子(zi)均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的这75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债(zhài)权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国(guó)信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也(yě)没有很(hěn)高的国民知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京(jīng)的(de)第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了(le)北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的(de)成年银(yín)杏树(shù)，还是每(měi)平米20万(wàn)元的(de)价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸(chén)的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的(de)背(bèi)后，这个(gè)地产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执行(xíng)人，被执行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被(bèi)北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝(lán)财(cái)经就(jiù)曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了(le)多元化(huà)转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全(quán)部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆(lù)续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权人(rén)包括(kuò)海(hǎi)金(jīn)商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没(méi)有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元(yuán)，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集(jí)团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)被5次列(liè)被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒(jù)不(bù)履行生效法律文(wén)书确(què)定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安(ān)，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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