近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)妥否的意思是什么，妥否的用法层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了(le)利润分配和本金的(de)归还，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时应了(le)解资(zī)产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额(é)持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年(nián)度可分(fēn)配金额(é)以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的(de)主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势(shì)的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年(nián)内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月3妥否的意思是什么，妥否的用法1日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方(fāng)面市场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额的分(fēn)红金(jīn)额(é)进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在(zài)基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长(zhǎng)期(qī)投资的信(xìn)心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本(běn)金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派(pài)的是本(běn)金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益主要包括(kuò)每年的(de)现金分红及资产增值的(de)收(shōu)益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目(mù)每(měi)年的现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的分红(hóng)包括了(le)利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(hén妥否的意思是什么，妥否的用法g)量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成(chéng)区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相(xiāng)对(duì)较(jiào)多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将可(kě)供分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于(yú)剩(shèng)余(yú)期(qī)限较(jiào)长的(de)特许经营(yíng)权(quán)项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含(hán)了投(tóu)资本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩(shèng)余期(qī)限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续(xù)经营的(de)假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估(gū)项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资(zī)价值(zhí)体(tǐ)现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议投(tóu)资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对(duì)产权(quán)类的(de)资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高(gāo)低(dī)。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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