万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达追债，中国(guó)信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押(yā)的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de唯物主义者和唯心主义者什么意思，唯心主义者是啥)时(shí)候，他(tā)们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个(gè)位于海(hǎi)淀核(hé)心(xīn)区(qū)位，名(míng)校环绕的(de)顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示(shì)，上述不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项目的处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北(běi)京市分公司（下称(chēng)中国(guó)信达(dá)北(běi)分），处置的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的(de)状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵(dǐ)押(yā)出去(qù)，现在还(hái)没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业(yè)主中，还有不(bù)少中赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大的(de)，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定(dìng)，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行(xíng)异议(yì)申请，请求(qiú)法院解除(chú)查(chá)封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目的(de)购买房屋并已支付(fù)全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权的(de)，人民法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了(le)部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房(fáng)消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已实际(jì)支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中(zhōng)国信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很大规模，也(yě)没有(yǒu)很高的(de)国(guó)民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京的第(dì)一(yī)个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米(mǐ)的天价(jià)，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰(lán)运回(huí)来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时(shí)有名的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它(tā)远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了(le)8年(nián)之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了(le)不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不(bù)履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个(gè)地(dì)步，其(qí)实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开(kāi)始(shǐ)，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安(ān)俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北京国(guó)安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么(me)又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实(shí)控人(rén)周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的(de)经营状况却持续(xù)没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文(wén)书确(què)定(dìng)义(yì)务，上述被执行(xíng)人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实(shí)控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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