万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资购入(rù)房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国(guó)信达(dá)北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为(wèi)什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子(zi)根本(běn)没有网签(qiān)，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的(de)业(yè)主。另(lìng)据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以向法院提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联(lián)合起(qǐ)诉开(kāi)发商(shāng)，要求退(tuì)还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法解(jiě)释的(de)方式明确(què)了购房人(rén)的(de)优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权(quán)优先于建设(shè)工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已(yǐ)实际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果(guǒ)这(zhè)75套房(fáng)子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司(sī)中国(guó)信达申(shēn)请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰(huī)砖(zhuān)垒起(qǐ)来的(de)五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本(běn)超6万(wàn)的成年(nián)银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为(wèi)履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好斯文败类是什么意思网络用语，斯文败类是什么意思网络用语怎么说走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元化业(yè)务，先(xiān)后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的(de)新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什(shén)么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的(de)中赫(hè)集团股份质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录(lù)。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际(jì)信托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入(rù)主北(běi)京(jīng)国(guó)安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能(néng)力而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其(qí)身？

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