5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的机(jī)构对(duì)于(yú)这(zhè)一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和(hé)华(huá)夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shān杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译g)积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业(yè)标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中(zhōng)的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房地产行业的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的(de)投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的(de)趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产(chǎn)龙(lóng)头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金(jīn)地(dì)集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链(liàn)上最后一(yī)环，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非行(xíng)业(yè)销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城(chéng)市(shì)好于三四(sì)线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资(zī)上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么(me)投(tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行(xíng)情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行业也(yě)出(chū)现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻(luó)辑(jí)是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也(yě)有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一(yī)定的(de)政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也(yě)指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺(quē)时代(dài)，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业(yè)进入(rù)到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就(jiù)能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排(pái)名(míng)前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易(yì)日(rì)收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主要(yào)产品及服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，各(gè)类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则(zé)是公司(sī)拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势(shì)头(tóu)向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从(cóng)第一(yī)季度十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也(yě)是连(lián)续(xù)第三个季(jì)度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域(yù)性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司(sī)股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排(pái)名(míng)第(dì)九(jiǔ)位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券(quàn)商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信(xìn)用问题(tí)或(huò)者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地(dì)产股或存(cún)在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开发(fā)资源和(hé)良好的不(bù)动产资(zī)产运营能力(lì)的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于(yú)民营(yíng)地(dì)产公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市场对民(mín)营(yíng)房(fáng)开企业的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑(yí)，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估(gū)值的修复更明显。中特估的(de)角度(dù)从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国(guó)企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是(shì)融(róng)资成(chéng)本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业(yè)内人(rén)士张(zhāng)宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过(guò)去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定性。其(qí)实整个市(shì)场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三(sān)月相对(duì)表现(xiàn)较(jiào)好之(zhī)外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的(de)绝大(dà)多数(shù)城市都出(chū)现环比下(xià)滑的(de)情况。而现在(zài)五月的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况(kuàng)、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的(de)去(qù)库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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