一线城市，也(yě)不端着(zhe)了(le)。

　　昨天，深(shēn)圳(zhèn)取(qǔ)消二手房指导价的消(xiāo)息在(zài)房产圈刷屏了。

　　这条消息为什(shén)么这么(me)重(zhòng)要？首先二手房指导价被称为“核弹级”政策，其次深圳几乎是最后一个(gè)还在“认真”实施这条政策(cè)的城(chéng)市，最后深圳是房价前三的核(hé)心城市。所以，深(shēn)圳的(de)一举一(yī)动(dòng)都具有风(fēng)向标(biāo)意义(yì)。

　　有分析人士指出，深(shēn)圳二手房指导(dǎo)价如果取消(xiāo)，首(shǒu)先有(yǒu)利(lì)于深圳二手房回(huí)暖(nuǎn)，然后二(èr)手房回暖有利(lì)于深圳楼市总体回(huí)暖，最后深圳楼市(shì)回暖(nuǎn)有(yǒu)利于全国楼(lóu)市回暖....

　　看吧，这(zhè)妥妥(tuǒ)的“蝴蝶效应”。

　　1

　　“核弹调控”退出？

　　昨(zuó)天(tiān)，深圳疯(fēng)传“二手房指导价”正式(shì)结束。传言称：二手(shǒu)房贷款(kuǎn)不按官方参考价（指导价(jià)），银行核定房价(jià)以网签备案(àn)价(jià)和评估价孰低为准。

　　自此，参考价真正变成了“参考价”。

　　目(mù)前(qián)没有看到官方文件。据(jù)证券(quàn)时报21日(rì)消息，目前深圳多家(jiā)大行(xíng)表(biǎo)示“尚(shàng)未接到(dào)正式通知(zhī)，目前仍按参考(kǎo)价办理按揭”。所(suǒ)以还(hái)需要持续的关(guān)注。

　　易居研究院研究总(zǒng)监严(yán)跃进认(rèn)为，本次政策(cè)大概率(lǜ)为真，更(gèng)多体现为银行(xíng)贷(dài)款等领域(yù)按照(zhào)新(xīn)的规(guī)则(zé)进(jìn)行，但不会出台正式文件(jiàn)。

　　有时(shí)候，有(yǒu)些事(shì)情(qíng)，是不用发文件的。毕竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市(shì)二(èr)手房指(zhǐ)导价(jià)横空出世(shì)。当时，深(shēn)圳一(yī)口气公布了全市3595个小区(qū)的(de)参考价，很多(duō)南(nán)山(shān)、福田(tián)、宝安中(zhōng)心区的高价盘，直(zhí)接(jiē)按(àn)照当时的(de)市场价(jià)打了5折、6折来“指导”，银(yín)行只能按(àn)照指导价来计(jì)算(suàn)首付、发放贷款(kuǎn)。

　　当(dāng)时大家还不觉得厉害，但(dàn)经历(lì)了(le)这两年的痛(tòng)苦，才深知为啥叫做——“核弹(dàn)级”。

　　举(jǔ)个例子，市场(chǎng)价1000万的(de)房子，如(rú)果(guǒ)不(bù)“指导(dǎo)”，可(kě)以首付3成即300万；如(rú)果指导价(jià)打七(qī)折即(jí)700万，那(nà)么(me)首付3成210万，加(jiā)上(shàng)需要全款支付(fù)的部分(fēn)，实际首(shǒu)付去到了(le)510万，相当于首付(fù)5成了（多给210万首付(fù)）。这直接让(ràng)大批量买家，失去了购房(fáng)能(néng)力，相当于(yú)强势“降杠杆(gān)”。

　　自深圳(zhèn)推行二(èr)手房参考价(jià)以后，东莞(guǎn)、宁(níng)波、成都、三亚、西(xī)安、合肥、广(guǎng)州等10多(duō)个城市陆续跟进(jìn)。事(shì)实也确实证明(míng)了，这条政策的“核弹(dàn)”级(jí)别。

　　到了(le)2021年10月，根据(jù)安居客的统计，实(shí)施二手房指导价的10个城市，有8个挂(guà)牌价降了。

　　2022年(nián)受到疫情的(de)影响(xiǎng)，二手房更是惨(cǎn)不忍(rěn)睹。以2022年12月数据为例，全国70个大中城市房价只(zhǐ)有6个同比上涨，其他的泥沙俱(jù)下(xià)。

　　2

　　深圳(zhèn)，有人付出了沉重代(dài)价

　　据深圳乐有家中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家(jiā)研究中(zhōng)心数据显示(shì)：成交(jiāo)量(liàng)上，二手房指导价出台(tái)当年，深圳二(èr)手住宅(zhái)成交(jiāo)量同比下滑57％。2022年继(jì)续腰斩，成交量同比下滑47％，全(quán)年成交量仅(jǐn)2.2万套，创近二十年最低记录，相较2020市场高峰(fēng)缩水近八成。

　　价(jià)格方面，与二(èr)手房指导价发布当月相比(bǐ)，如今二(èr)手房挂牌价低(dī)于及接近参考价的(de)房源占(zhàn)比大(dà)幅增加。2023年一季度，深圳各区(qū)二手(shǒu)房成交(jiāo)TOP10小(xiǎo)区(qū)中，过半成(chéng)交价低于参考价。

　　只有真实经历其中的人，才能深(shēn)切(qiè)的感知其威(wēi)力(lì)。

　　深圳房东，斩仓的新闻不绝于(yú)耳。

　　据说一(yī)位码农三年(nián)前高杠杆买了2套华润城，月供12万，最终亏损1000万破产。据媒体推测，如(中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家rú)果案(àn)例属实，买家的实际(jì)购房成(chéng)本高达20万/平，目前(qián)价格跌至14万/平，叠加(jiā)这三年的房贷中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家和持有成本，差不多亏损超(chāo)千(qiān)万(wàn)。

　　深圳一大批人这(zhè)两年感受到了太多“心(xīn)酸”。二手房成交量创(chuàng)下多年新低，学区房神话不再，房(fáng)产中(zhōng)介(jiè)的(de)日子难过，投资(zī)客挥泪斩仓....

　　在稳楼市(shì)的基(jī)调下，2022年以来，实(shí)施了(le)二手房指导(dǎo)价的城市陆陆续(xù)续低调退出，目前只有深圳(zhèn)还(hái)是最后的“堡垒”。

　　3

　　“风向(xiàng)标”意义明显

　　最近一线(xiàn)城(chéng)市也不端着了。

　　近日，北京在房山区试点多(duō)子女家庭(tíng)和职(zhí)住平(píng)衡家庭购房支持政策。上海也考虑予以多孩家(jiā)庭在新房计分制度政(zhèng)策上的支(zhī)持(chí)。

　　从(cóng)最(zuì)新公布的3月(yuè)份70个大中城市商品住(zhù)宅销售价(jià)格变动(dòng)情况来(lái)看，广州、深圳的(de)新房、二手房价格仍然是同比去年依然是下降的。

　　北京、上海已经同比增长了(le)，其他二线城市(shì)如杭州、成都、南(nán)京、合(hé)肥等城市价格都是同比上(shàng)涨的。

　　广州、深圳能(néng)不急吗？

　　事实上(shàng)，上(shàng)面可(kě)能更急。3月份(fèn)，两部门联合发文，全面推(tuī)动二手(shǒu)房(fáng)“带押过户”全国实施，这(zhè)是一条被广泛好评的新政。对于(yú)激活二手房交易，具(jù)有定海神(shén)针般(bān)的作用。

　　住建部部长(zhǎng)倪虹近(jìn)日更是(shì)指出：建筑(zhù)业、房地产(chǎn)企业(yè)要发挥国民经济(jì)“顶(dǐng)梁(liáng)柱(zhù)”“压舱石(shí)”作用。回(huí)归到(dào)常(cháng)识(shí)，从字面理解一下这两个词(cí)，意(yì)思就是——顶梁柱如果(guǒ)不行了，上面不就(jiù)塌了嘛(ma)？压舱石如(rú)果(guǒ)压不住，小船不就翻了？

　　也(yě)许，今年扶持楼市的政(zhèng)策，还(hái)有一大波正在路上...

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