文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱，建你(nǐ)的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势，也是盱眙的邮编号码是多少啊对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地(dì)产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房的(de)风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前(qián)世(shì)界不(bù)少国(guó)家存(cún)在预(yù)售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府批(pī)准后才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房(fáng)后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解(jiě)这个难(nán)题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式(shì)等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税(shuì)改革(gé)方(fāng)案(àn)研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的(de)专项研(yán)究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)盱眙的邮编号码是多少啊

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过(guò)大多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中(zhōng)国(guó)香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题(tí)，不少地(dì)产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类似租金的(de)分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资金压力(lì)，加(jiā)速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制造商的资(zī)金问题，降低(dī)投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时(shí)中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但(dàn)监(jiān)管部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的(de)一(yī)个楼(lóu)盘(pán)因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售楼花制度的(de)监管，即(jí)要求(qiú)开发商在(zài)预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完(wán)成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情(qíng)况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了(le)分(fēn)配不公、效率低、配套(tào)差(chà)等(děng)问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内地房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于(yú)进一(yī)步深(shēn)化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济下(xià)的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的(de)开(kāi)发，形成(chéng)滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货币(bì)化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用推动了房地(dì)产市(shì)场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售制度(dù)。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解房企资(zī)金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建(jiàn)设中的(de)房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商办(bàn)理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿(ná)到了(le)全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的(de)按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售(shòu)的(de)最主要(yào)方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增(zēng)加市(shì)场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产市场快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推(tuī)动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来(lái)房地(dì)产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动(dòng)的(de)投资占全社会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资(zī)占固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务(wù)，占比超过(guò)三分(fēn)之(zhī)一。从(cóng)房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风(fēng)险。比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如果开发(fā)商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)主(zhǔ)张权力(lì)，但依(yī)旧需(xū)要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完(wán)全由(yóu)银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房(fáng)者的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房(fáng)所得款项应当用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房(fáng)地产(chǎn)管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国(guó)并(bìng)没有统一的(de)预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么(me)，监(jiān)管账户资金如何(hé)被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户(hù)拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的(de)工(gōng)程(chéng)款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈(chéng)现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资(zī)金(jīn)，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式(shì)支付(fù)，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋(wū)交(jiāo)付质(zhì)量的(de)保(bǎo)障(zhàng)有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环(huán)节(jié)，定金比(bǐ)例(lì)一般(bān)为(wèi)房(fáng)款的(de)1％-5％，首付(fù)比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进(jìn)度向(xiàng)开发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有(yǒu)充分(fēn)动(dòng)机监(jiān)管开(kāi)发商施(shī)工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付(fù)，按(àn)揭按(àn)工期放款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置(zhì)了(le)10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一一部(bù)规(guī)范期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对(duì)购房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律要(yào)求开发(fā)商必须完成定金保全措(cuò)施才(cái)可(kě)预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)交付给(gěi)购(gòu)房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书(shū)向金融机构或保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金(jīn)，一(yī)般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房(fáng)前(qián)只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门(mén)项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订(dìng)金(jīn)与付(fù)款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看，当前房地产到了(le)政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和(hé)改善型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的(de)保(bǎo)障。余(yú)款支付环节(jié)，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者(zhě)在(zài)保修期(qī)结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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