文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制了(le)。 1月(yuè)17日召(zhào)开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工(gōng)作会议提(tí)出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没(méi)钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预(yù)售(shòu)最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房(fáng)短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买(mǎi)期(qī)房后并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚(fá)措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不(bù)如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存(cún)量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会(huì)，当(dāng)然这需(xū)要配套房企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济(jì)和居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院发展洋槐蜜多少钱一斤，正宗洋槐蜜多少钱一斤研(yán)究中心参与财(cái)税改革(gé)方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著(zhù)《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一经推(tuī)行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对(duì)于(yú)商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购(gòu)方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高(gāo)效率(lǜ)地解(jiě)决(jué)了(le)核心(xīn)的住房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了(le)对于预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即(jí)要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全(quán)部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的(de)进(jìn)程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一(yī)步推(tuī)进城(chéng)市(shì)化。但当时(shí)推行的(de)是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的(de)福(fú)利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不再适用(yòng)于(yú)当时(shí)的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住(zhù)房(fáng)建设的通(tōng)知》文(wén)件，决(jué)定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿(cháng)实(shí)物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期(qī)房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时(shí)间周期长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目(mù)的开(kāi)发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速(sù)出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大(dà)作用推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合中国(guó)内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形(xíng)式一次(cì)性(xìng)付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售的(de)最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多(duō)年(nián)对中国内地(dì)房地产市场的稳步发(fā)展起到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高了(le)居民居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)最主要方(fāng)式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房地产带(dài)动的上下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占全社会(huì)固(gù)定资(zī)产投资的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社(shè)融存(cún)量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们(men)的《中国(guó)住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及(jí)中国资(zī)本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实(shí)存在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的(de)合同关系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张(zhāng)权力(lì)，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的(de)预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能(néng)力或短期(qī)不能(néng)还款(kuǎn)等，则(zé)风险完(wán)全(quán)由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以来(lái)全国(guó)并没有统一(yī)的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目(mù)工程总额报价计算重点资(zī)金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大开发时(shí)代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企(qǐ)抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建(jiàn)设(shè)，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环(huán)高(gāo)周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度(dù)上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中的(de)资金(jīn)全(quán)部来自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行(xíng)利益，银(yín)行有充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放的(de)验(yàn)收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银(yín)行(xíng)得到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期(qī)房可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开发(fā)商(shāng)在项目获批后即(jí)可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并(bìng)洋槐蜜多少钱一斤，正宗洋槐蜜多少钱一斤进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还(hái)。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)可(kě)分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在(zài)支付(fù)房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容(róng)确认(rèn)无误(wù)后(hòu)签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，但(dàn)是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建(jiàn)物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求(qiú)开(kāi)发商必须(xū)完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什(shén)么是定(dìng)金保全(quán)措施(shī)？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)向(xiàng)金融机(jī)构或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金(jīn)证明(míng)书(shū)交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险(xiǎn)公(gōng)司兑(duì)付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余(yú)房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地(dì)产到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房(fáng)企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心以及(jí)长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程进度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的(de)权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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