万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于(yú)北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主并非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位(wèi)，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下(xià)称(chēng)中(zhōng)国信达(dá)北分），处(chù)置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公(gōng)司是(shì)共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面上(shàng)又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也(yě)没(méi)有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际占有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异(yì)议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时(shí)可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权(quán)利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的(de)购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前已实际(jì)支(zhī)付剩余价款的，可以适(shì)用(yòng)前(qián)款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高(gāo)的(de)国民(mín)知名(míng)度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快一澳币兑换多少人民币汇率，一澳币换多少人民币？(kuài)，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如(rú)今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅(zhái)的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产(chǎn)中的‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执(zhí)行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多(duō)元化业务，先后(hòu)进(jìn)军(jūn)能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出(chū)后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北京国(guó)安(ān)，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人(rén)包(bāo)括(kuò)海金商业(yè)保理、北(běi)京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元一澳币兑换多少人民币汇率，一澳币换多少人民币？。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也(yě)3次与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及(jí)中赫集团(tuán)股(gǔ)东(dōng)周金(jīn)辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义(yì)务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京国安，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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