万柳书(shū)院(yuàn)，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不(bù)将中(zhōng)赫(hè)抵押(yā)的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的(de)维(wéi)权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的(de)处(chù)置(zhì)主体是中国(guó)信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司北京市(shì)分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国(guó)信达(dá)北分讨债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了(le)的(de)，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子(zi)根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫(hè)集团(tuán)早就把(bǎ)这(zhè)75套(tào)房子抵押(yā)出去(qù)，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的业主基(jī)本都(dōu)是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬也(yě)是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的(de)，没准还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以向法院(yuàn)提出(chū)执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要(yào)求退还(hái)购(gòu)房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利(lì)保(bǎo)护(hù)问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中(zhōng)国信(xìn)达申(shēn)请(qǐng)不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公司(sī)成为了(le)唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没有很大(dà)规模(mó)，也没有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型(xíng)知(zhī)名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒起来(lái)的(de)五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员(yuán)宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商(shāng)业大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵(guì)的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团(tuán)正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟(gēn)着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路(lù)并不(bù)好(hǎo)走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业务，先后(hòu)进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全(quán)部(bù)股权(quán)。如果北京(jīng)国安的(de)估值(zhí)一直没买东西有必要等双11吗，618和双11双12哪个便宜(méi)变，那么中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续(xù)质(zhì)押，据企(qǐ)查(chá)查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营(yíng)状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交(jiāo)易(yì)所官(guān)网(wǎng)信(xìn)息显示(shì)，2020年，北(běi)京国(guó)安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在持续质押(yā)手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10买东西有必要等双11吗，618和双11双12哪个便宜.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安(ān)，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的(de)北京国安，又(yòu)如(rú)何(hé)能独善(shàn)其身(shēn)？

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