近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该(gāi)类产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观(guān)测(cè)经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不再产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的(de)稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期(qī)分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较(jiào)易(yì)引(yǐn)起波(bō)动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金(jīn)分(fēn)红预期(qī)则更有规律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料(liào)和信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金(jīn)收(shōu)益，对(duì)于长期投资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级(jí)副总监(jiān)李华(huá)平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施证券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式(shì)分配(pèi)给投资(zī)者(zhě)，强制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回(huí)报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具皇族是什么意思饭圈，韩国皇族是什么意思有(yǒu)较强的配置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过(guò)分(fēn)红获(huò)取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外(wài)，市场(chǎng)对(duì)于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关键(jiàn)因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程度(dù)上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格(gé)波动受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回(huí)归(guī)的(de)过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对(duì)经(jīng)济(jì)活力(lì)的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金(jīn)额(é)根(gēn)据(jù)单位基金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前后均可以获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层(céng)资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是变(biàn)动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可(kě)能把(bǎ)“分派(pài)”金额(é)误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后基(jī)金价值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的(de)现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的(de)，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经皇族是什么意思饭圈，韩国皇族是什么意思营项目，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派率(lǜ)水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的(de)情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收益来(lái)自项目(mù)剩(shèng)余(yú)期限产生的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在(zài)基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)皇族是什么意思饭圈，韩国皇族是什么意思层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的(de)经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体(tǐ)现在(zài)相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报(bào)，投资者(zhě)可(kě)综(zōng)合考虑原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人综合实力(lì)、运营管理机(jī)构实(shí)力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实(shí)际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也称(chēng)。

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