<氯化钾相对原子质量是多少，/p>

　　文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不(bù)公(gōng)平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的风险。从(cóng)个人(rén)层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)对购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外(wài)什(shén)么(me)情况？简单(dān)科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发达国(guó)家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售(shòu)，买(mǎi)家在购(gòu)买期(qī)房后(hòu)并非(fēi)像中国(guó)一样(yàng)在支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是(shì)需(xū)要(yào)严格的(de)资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住(zhù)房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市(shì)场(chǎng)化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这个(gè)难题，让房地(dì)产(chǎn)回归(guī)实(shí)体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、实(shí)施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国(guó)务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过(guò)长期(qī)系统(tǒng)的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育(yù)而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的(de)方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不(bù)少地(dì)产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上(shàng)，将(jiāng)“按揭(jiē)”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除(chú)了(le)分层出售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的(de)订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式(shì)成(chéng)为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的(de)改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门(mén)提升了(le)对(duì)于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑(zhù)师等造(zào)假，套(tào)取监管账户(hù)资(zī)金，中国香(xiāng)港要(yào)求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透明(míng)化机(jī)制，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市(shì)化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制(zhì)度(dù)也(yě)出现了分配不公、效率低、配套(tào)差(chà)等问题(tí)，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度(dù)加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业(yè)将正在(zài)建设中的房(fáng)屋(wū)预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商品(pǐn)房(fáng)买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和(hé)预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了(le)全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预(yù)售制极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时(shí)增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了(le)房地产市场快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到(dào)基本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间(jiān)走完发(fā)达(dá)国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至(zhì)60721平(píng)方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布(bù)的《中国住房存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快(kuài)速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三(sān)分(fēn)之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市值的比例(lì)较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在，当(dāng)前(qián)的负(fù)面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部(bù)分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独(dú)立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银(yín)行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得(dé)房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字(zì)那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业(yè)预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来(lái)全国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)或者项目工程(chéng)总额(é)报价计(jì)算重点资金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款未(wèi)进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供(gōng)却(què)被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程(chéng)方(fāng)将资(zī)金(jīn)转给(gěi)房(fáng)企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资(zī)金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定(dìng)程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度(dù)分(fēn)期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一(yī)般采用两(liǎng)种方(fāng)式发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款，一是按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者(zhě)的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的(de)信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工(gōng)期进(jìn)度支(zhī)付，按(àn)揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或(huò)购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规定最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按(àn)工期(qī)支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行(xíng)支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银(yín)行按(àn)施工(gōng)节奏分多(duō)次发放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严(yán)格监管。氯化钾相对原子质量是多少，

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国(guó)设(shè)置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对(duì)较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严(yán)格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于(yú)保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完(wán)成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么是定金保全(quán)措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定(dìng)保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设(shè)置(zhì)购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预(yù)先支付的(de)购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证机构或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专门(mén)项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完(wán)工(gōng)、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购(gòu)房者(zhě)的(de)订金与付(fù)款会(huì)存入银(yín)行专门(mén)的(de)项目(mù)资金账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了(le)政(zhèng)策(cè)出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和(hé)房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企(qǐ)业，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势(shì)复杂性(xìng)和(hé)人性(xìng)复杂性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 氯化钾相对原子质量是多少，