万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的(de)意外(wài)走红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘(mì)开(kāi)发(fā)商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房(fáng)子(zi)早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些业(yè)主的维(wéi)权信息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人(rén)被(bèi)割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿(fēn)），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司(sī)（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是(shì)共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起(qǐ)中(zhōng)国信达北(běi)分(fēn)讨债的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏(cáng)秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道(dào)证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不(bù)能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为(wèi)海(hǎi)淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本(běn)都(dōu)是北(běi)京的高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规(guī)定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错(cuò)，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商品(pǐn)房消费(fèi)者权利保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式明(míng)确了购房人的优(yōu)先(xiān)权(quán)：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的(de)，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支持。只支付了(le)部(bù)分价款的商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已实际(jì)支付(fù)剩余价款的，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果(guǒ)这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达(dá)，将会赔了(le)夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大(dà)规模，也没(méi)有很高的国(guó)民知名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的(de)姿(zī)态杀入市(shì)场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起来(lái)的(de)五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西(xī)宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了(le)，“卖(mài)北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团就尝试过(guò)多元(yuán)化(huà)业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集(jí)团股份质押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫(hè)集(jí)团共(gòng)有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务(wù)，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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