万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣(xuān)称(chēng)要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团(tuán)成(chéng)了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱(qián)款不得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主的(de)维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的(de)时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分公司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中(zhōng)债(zhài)权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一(yī)起中国信达北分讨债的(de)故(gù)事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实(shí)际上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注明(míng)这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实(shí)了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团(tuán)的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达转让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民(mín)法院(yuàn)不得(dé)查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以联合起诉开发商，要(yào)求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者权利保(bǎo)护问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请求(qiú)权优(yōu)先于(yú)建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债(zhài)权转让(ràng)，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公司(sī)成为了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫集(jí)团(tuán)既没(méi)有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最贵的(de)楼(lóu)盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的(de)万柳书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房(fáng)企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括20字，水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括100字，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括20字，水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括100字)的(de)36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集(jí)团如今(jīn)沦落到这个(gè)地步(bù)，其实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾(céng)深挖(wā)出背(bèi)后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括20字，水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括100字发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的(de)目光，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信(xìn)集(jí)团(tuán)手中拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全(quán)部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估(gū)值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山(shān)东国际信托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况没(méi)有得(dé)到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上述被执行(xíng)人(rén)成(chéng)为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不(bù)过在(zài)实(shí)控人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国(guó)安，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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