导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度(dù)过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房无法满足流(liú)动人(rén)口的(de)租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房(fáng)，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延(yán)续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年(nián)房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂(guà)牌(pái)量突然激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是(shì)仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会(huì)上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处(chù)市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋(wū两斤大概有多重参照物，2斤有多重？)占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们(men)主要(yào)用到(dào)上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们利用既(jì)有统计数(shù)据(jù)，大致测算得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需(xū)要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含(hán)义(yì)

　　既(jì)然城(chéng)镇居(jū)民已经达(dá)到了户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至(zhì)意(yì)味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京(jīng)工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的(de)县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的(de)城(chéng)镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也(y两斤大概有多重参照物，2斤有多重？ě)就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄(líng)至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带(dài)来(lái)了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代(dài)生活需求(qiú)，在未(wèi)来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户(hù)人(rén)数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住(zhù)宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会因(yīn)户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口迁移导致经济发展带来(lái)的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自(zì)建住宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适(shì)用房和其他(tā)分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其(qí)他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于(yú)城市能级(jí)之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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