近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还(hái)，在(zài)选择(zé)投资标的时(shí)应了解资产类(lèi)型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受(shòu)到(dào)公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况及市场因(yīn)素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基(jī)金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营高肖姓出过哪些名人名字，肖姓出过哪些名人呢级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设(shè)施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可(kě)分配(pèi)金额(é)以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认(rèn)为(wèi)，从投(tóu)资角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二(èr)级市(shì)场价格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配(pèi)置价(jià)值。另(lìng)一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于投资债(zhài)券相对高的(de)收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于(yú)未来分(fēn)红水平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日(rì)，今年(nián)以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的(de)分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化(huà)的(de)修正，使投资(zī)人在基(jī)金(jīn)分红前后均可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部(bù)分之间的比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很大，大(dà)多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是(shì)持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基(jī)金价(jià)值面临极大不确(què)定性，这是该类投资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)及资(zī)产增值的(de)收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动(dòng)的，对(duì)特许经(jīng)营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二(èr)级(jí)市场价格(gé)和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，因(yīn)此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的(de)分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的(de)假设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一(yī)是年(nián)报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的项目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对(duì)股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的资(zī)产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因(yīn)素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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