文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是(shì)房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存量时代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预(yù)售(shòu)最早(zǎo)源于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般(bān)有严格的(de)监管保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开(kāi)发商工(gōng)程进度在(zài)完(wán)全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以，预(yù)售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观(guān)讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这(zhè)需要(yào)配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回(huí)归(guī)实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居(jū)乐(lè)业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发(fā)展的(de)重大措施。在(zài)当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持(chí)当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十年前(qián)在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的(de)专(zhuān)著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的(de)方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务(wù)的(de)经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方(fāng)法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分(fēn)期(qī)付(fù)款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资(zī)金压(yā)力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投资(zī)风(fēng)险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了(le)对于预(yù)售楼花制(zhì)度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师(shī)的核准。为了(le)防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明化(huà)机制，且(qiě)银(yín)行的(de)责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公(gōng)、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不(bù)再(zài)适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商(shāng)品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的(de)一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持国内房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商品化、社会(huì)化的(de)住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作(zuò)用推动(dòng)了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地(dì)的商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建(jiàn)设(shè)。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业(yè)将正在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿(ná)到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内(nèi)地的开发(fā)商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的(de)资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成(chéng)为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业(yè)的(de)快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的(de)投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷(dài)款余(yú)额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从(cóng)个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房(fáng)者对行业(yè)的(de)信(xìn)心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的(de)预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确(què)规(guī)定了开(kāi)发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)款监管的(de)具(jù)体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多(duō)年(nián)以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)规定(dìng)，各地(dì)实(shí)行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入(rù)监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发(fā)时(shí)代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程(chéng)进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式(shì)套(tào)取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地(dì)项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付(fù)后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房(fáng)由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节(jié)，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金(jīn)全(quán)部来自银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发(fā)放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节(jié)点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款(康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖(mài)双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前(qián)，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易(yì)中的(de)房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节(jié)内容(róng)确(què)认无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题(tí)时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付(fù)比(bǐ)例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国(guó)采取按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资金监管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖(mài)方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房(fáng)者(zhě)定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即(jí)可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节(jié)，新加坡(pō)开发(fā)商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及(jí)订(dìng)金(jīn)返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支付(fù)5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细(xì)规(guī)定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会(huì)存入(rù)银行(xíng)专门(mén)的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一(yī)方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局(jú)部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定金保护(hù)机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按(àn)揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第(dì)三(sān)方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付(fù)环(huán)节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全权(quán)负(fù)责、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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