导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满足(zú)流动(dòng)人口的(de)租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三(sān)成(chéng)都是(shì)流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化日(rì)益(yì)明显，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积(jī)均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后宝马和特斯拉哪个档次高，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足(zú)，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们(men)无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的(de)房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的(de)直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为(wèi)单位购(gòu)买成(chéng)套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革(gé)始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能(néng)够得到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国(guó)住宅(zhái)存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利用(yòng)既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最(zuì)大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实(shí)际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的(de)住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国(guó)和日(rì)本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流(liú)动(dòng)调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在(zài)高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的县城(chéng)购买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足(zú)庞(páng)大流(liú)动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依(yī)然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上(shàng)世(shì)纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活需(xū)求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未来地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数(shù)不断(duàn)下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口规(guī)模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生(shēng)活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议(yì)明确(què)指出(chū)支持(chí)住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济水平(píng)有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市(shì)能级之(zhī)间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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