万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，也(yě)被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中国信达(dá)追债(zhài)，中(zhōng)国(guó)信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他(tā)们的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过(guò)事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该(gāi)项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主(zhǔ)体是中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达(dá)北(běi)分），处(chù)置的是(shì)对(duì)北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其(qí)中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的(hè)集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意(yì)向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一(yī)起(qǐ)中国信(xìn)达(dá)北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道(dào)属实(shí)，说明这些(xiē)房子(zi)实际上都是(shì)卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢(ne)？只能(néng)说明(míng)这些房子根本没(méi)有网签(qiān)，也没(méi)有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押(yā)出(chū)去(qù)，现在还没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主确实已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但(dàn)未(wèi长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的)办理过(guò)户手续(xù)的(de)，如(rú)果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查(chá)封的可以向法院提出(chū)执行异议(yì)申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可以联合(hé)起(qǐ)诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的(de)方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付(fù)全(quán)部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人(rén)民(mín)法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了(le)部(bù)分价款的商品房消费者(zhě)，在(zài)一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套(tào)房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯(wéi)一(yī)股东(dōng)，后者由(yóu)中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北(běi)京的(de)第一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等(děng)大型(xíng)知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是(shì)当(dāng)时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知(zhī)名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，中赫(hè)集团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多元化业务，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么(me)又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查(chá)查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中(zhōng)赫集(jí)团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却(què)持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被(bèi)执行(xíng)人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为(wèi)老赖(lài)的(de)情况下(xià)，被执行10个多亿的(de)北京(jīng)国安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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