文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当(dāng)然二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国(guó)家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得(dé)政府批准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购(gòu)买(mǎi)期(qī)房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支付完(wán)首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的(de)资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没(méi)有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平(píng)，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一(yī)定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实(shí)体经(jīng)济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产(chǎn)也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人(rén)。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房销售是(shì)实(shí)现老百(bǎi)姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合(hé)施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发展研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公(gōng)共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出(chū)租(zū)是中(zhōng)国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模(mó)式(shì)一经推(tuī)行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资(zī)金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花(huā)模式(shì)推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出现过(guò)“烂(làn)尾楼(lóu)”的(de)情(qíng)况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规(guī)范化(huà)，建立健(jiàn)全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需(xū)放入(rù)律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来(lái)，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以(yǐ)租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时(shí)的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面(miàn)临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应(yīng)量小的(de)困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力(lì)支持(chí)国内房地产市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化(huà)、社会(huì)化的(de)住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了(le)房企缺(quē)少资金(jīn)和(hé)开发时间周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出(chū)台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力(lì)，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房建设(shè)。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去(qù)20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大(dà)进步，数十(shí)年(nián)时(shí)间走完发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国(guó)内地房地(dì)产行业的(de)发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房(fáng)地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应(yīng)渠(qú)道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立(lì)的合同(tóng)关系(xì)，如(rú)果开发(fā)商(shāng)发(fā)生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已(yǐ)经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定(dìng)了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一(yī)的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目(mù)的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或(huò)者项目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资(zī)金(jīn)。而事实(shí)是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代(dài)的高(gāo)周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义(yì)，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通过这(zhè)些方式套三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学取的资(zī)金，在房企各地(dì)项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一(yī)般(bān)设(shè)有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式(shì)支付，或(huò)按工程进度分(fēn)期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款，按揭贷(dài)款按(àn)照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一(yī)定(dìng)的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美(měi)国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于(yú)开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金直(zhí)接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由政府相关(guān)部门(mén)经(jīng)审查后发(fā)放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银(yín)行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，开(kāi)发(fā)商或购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全部退(tuì)还(hái)。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和(hé)土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付房款的(de)制(zhì)度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给予购房(fáng)者一(yī)定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对期(qī)房设计了两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购(gòu)房三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的(de)部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一(yī)般会(huì)在(zài)合同签(qiān)订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房(fáng)产(chǎn)公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英国(guó)期(qī)房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需(xū)返还(hái)定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什(shén)么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也(yě)受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)即可向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权(quán)合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂(zá)性和人(rén)性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入(rù)，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大(dà)的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。

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