近(jìn)两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不再(zài)产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含(hán)了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了(le)解资(zī)产类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供分配金额(é)比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益(yì)，以(yǐ)及(jí)基金份额(é)交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二(èr)级市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过基金募集(jí)材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求(qiú)，基(jī)础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配(pèi)给投(tóu)资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格(gé)反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善有一(yī)定的(de)滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调减金额根据(jù)单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的(de)修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投(tóu)资(zī)机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的(de)比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该(gāi)注(zhù)意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益主要李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶包(bāo)括每年(nián)的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自(zì)项目(mù)每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的(de)公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶(piān)强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特(tè)许经营权(quán)REITs的(de)收益来(lái)自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年(nián)限一(yī)般(bān)较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经营期限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的(de)指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营活(huó)动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存(cún)在(zài)本(běn)质性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的(de)现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的(de)资产可以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底层(céng)资产的(de)经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶交易(yì)带(dài)来的(de)短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场的(de)实际环(huán)境，对基础设施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人也称。

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