OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市(shì)场的影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是(shì)其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦(shà)的(de)重要(yào)承租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁(lìn)协(xié)议的(de)通知(zhī)。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示(shì)，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相关负责人也表示(shì)，近期(qī)已同步(bù)启(qǐ)动了应急预案(àn)，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，浦东新区(qū)国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响其内外价值，投资者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继(jì)续波(bō)动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科(kē)技的事件继(jì)续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度(dù)扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日(rì)二级市场价格(gé)表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来(lái)，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上看(kàn)，目前上(shàng)市的8只产业(yè)园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季(jì)报中已经披露(lù)张(zhāng)江光大园项目出(chū)租(zū)率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上(shàng)述人士看来(lái)，尽管(guǎn)出于风(fēng)险规避(bì)的(de)原因，最近(jìn)几(jǐ)个交易日场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前(qián)随着二级市(shì)场价(jià)格下跌，风险也(yě)得到一定释放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会受(shòu)到基本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素影响，不(bù)好判断价格是(shì)不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收(shōu)益率高的产品(pǐn)具(jù)备(bèi)一定的(de)投资价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着(zhe)经济(jì)复苏的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示(shì)，若张江园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有(yǒu)造(zào)成大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这(zhè)么急(jí)、这(zhè)么深，加上前期(qī)本(běn)身(shēn)园区类资产(chǎn)就(jiù)回调不少了，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是落到租金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估计(jì)园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一(yī)度二级(jí)市(shì)场价格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说明会中管(guǎn)理人就相关(guān)事项进行了(le)解(jiě)释说明(míng)，市场信心得到了(le)一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会(huì)上，运营(yíng)团队表(biǎo)示了对张江光大(dà)园项目(mù)的信(xìn)心，预计签署意向书和合(hé)同谈(tán)判中(zhōng)的(de)储(chǔ)备租户正常(cháng)转化后，项目(mù)出租率将得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了不到(dào)三周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募(mù)之路又(yòu)迎来了新(xīn)的考(kǎo)验(yàn)。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引起了市(shì)场各方(fāng)的广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技(jì)消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行(xíng)了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同步启动(dòng)了(le)应急预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大(dà)厦是全(quán)国首批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高(gāo)度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)介绍说，目(mù)前储(chǔ)备租户(hù)还(hái)是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向面积超过(guò)了(le)2万方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化(huà)为实际租户(hù)需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要(yào)租(zū)户。虽然收了三个月履约保证金给了(le)我们一些空间，但本着对(duì)首批扩募(mù)、对市(shì)场负责的(de)态(tài)度，我们肯(kěn)定要全(quán)力与(yǔ)时间赛(sài)跑(pǎo)，把这些(xiē)面积(jī)在短期内完成去化。”相关(guān)负(fù)责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度(dù)末也(yě)有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之前的(de)空置率为(wèi)何未能得到解决(jué)。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人(rén)解释，张江(jiāng)光大园一直(zhí)以(yǐ)来都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的调租和(hé)换租都属于正常情况(kuàng)，而这次(cì)项(xiàng)目的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度(dù)的(de)短期低点，目(mù)前市场(chǎng)情况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有(yǒu)得到及(jí)时修复(fù)后，张江这边也作了(le)一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给租户的(de)分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人方面也(yě)有一(yī)些(xiē)差(chà)异化，张润大厦(shà)多是(shì)两千多平的大平层(céng)，楼的成新(xīn)度高(gāo)一些，单价也(yě)贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园单(dān)层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预算挑(tiāo)选区域内的(de)不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成(chéng)以后，新老(lǎo)资(zī)产的(de)管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共(gòng)享和(hé)联合(hé)营销方面能(néng)更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更(gèng)好。”上(shàng)述(shù)负(fù)责人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责(zé)人表示(shì)，张江集团和(hé)张江高(gāo)科目前在管(guǎn)资(zī)产(chǎn)约五百万方，还有一(yī)些其(qí)他在(zài)开发的储(chǔ)容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人备项目，这些(xiē)都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产业空间资产(chǎn)上(shàng)市平台目标的(de)坚实(shí)后(hòu)盾和储备资(zī)源(yuán)。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本(běn)平(píng)台(tái)和它未(wèi)来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负(fù)责(zé)人表示(shì)，“这次扩(kuò)募(mù)是我们实现基金(jīn)扩容的第一步(bù)，也是至(zhì)关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们(men)可能(néng)面临了一些(xiē)突发情况需(xū)要解(jiě)决，但是这和(hé)我们在(zài)张江科学城这三十年建设(shè)发展过(guò)程中所(suǒ)经历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是(shì)一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能(néng)化解(jiě)当前(qián)突发事件的所(suǒ)有负面(miàn)影响，维(wéi)持预期和市(shì)场的信心。”

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