5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时(shí)有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季(jì)报统计(jì)，龙头(tóu)与地(dì)方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房(fáng)地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地(dì)产的(de)配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持(chí)房地(dì)产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的(de)持股比例也同步回升，从2021年(n阳光女孩用英语怎么写啊怎么读，阳光女孩用英语怎么写啊翻译ián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房地产的(de)投(tóu)资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变(biàn)化之处首(shǒu)先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地(dì)集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级(jí)市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入(rù)大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获(huò)行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几(jǐ)类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的(de)。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也(yě)出(chū)现了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募(mù)基金经理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要有一(yī)定的政策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还(hái)是人(rén)均住(zhù)房面积(jī)（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠(gāng)杆属性，就(jiù)很(hěn)容易(yì)出现(xiàn)信用风(fēng)险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的(de)公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng阳光女孩用英语怎么写啊怎么读，阳光女孩用英语怎么写啊翻译)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排(pái)名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务(wù)为房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其(qí)第一(yī)季度的收入利(lì)润规模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至(zhì)近(jìn)年来最(zuì)高，另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结(jié)算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季(jì)度(dù)十大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依(yī)然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度(dù)他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募(mù)指基首季新杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)拿地力(lì)度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发展的(de)大(dà)好机(jī)会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好的(de)不动产资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的(de)维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话，或(huò)许还(hái)是保利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本(běn)保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季(jì)度(dù)的业绩(jì)分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收(shōu)、净利(lì)均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地(dì)产业内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的(de)房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍在持续性(xìn阳光女孩用英语怎么写啊怎么读，阳光女孩用英语怎么写啊翻译g)地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但(dàn)仍(réng)处(chù)于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实(shí)整(zhěng)个(gè)市场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三(sān)月(yuè)相对表现较好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城市(shì)都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存(cún)压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份(fèn)房企(qǐ)为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长(zhǎng)陈(chén)昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链的(de)复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步(bù)体现出(chū)来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地(dì)去(qù)等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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