文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没(méi)实力的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是(shì)房地(dì)产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来(lái)的？国外(wài)什(shén)么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源(yuán)于中(zhōng)国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入(rù)了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般有严(yán)格的(de)监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一(yī)样在支(zhī)付(fù)完首付款后从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据(jù)开发(fā)商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的(de)资金(jīn)监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平，所以不(bù)如(rú)借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要(yào)配套房(fáng)企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现(xiàn)老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安(ān)、行(xíng)业企业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税改革方案研(yán)究时，对(duì)预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过(guò)长期系(xì)统(tǒng)的(de)专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或(huò)者其他(tā)临时(shí)住(zhù)宅，住房的(de)需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资(zī)金(jīn)周转。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期(qī)付(fù)款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立(lì)健(jiàn)全的监(jiān)管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港(gǎng)要(yào)求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明(míng)化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目(mù)完(wán)工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内(nèi)地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化(huà)城镇(zhèn)住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预售制的(de)初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企业将正在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进(jìn)行备(bèi)案(àn)登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的(de)按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的(de)运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事(shì)业取(qǔ)得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地房地产行业(yè)的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为冯石原型人物是谁 冯石陆光达原型(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增(zēng)长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的(de)上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷款占(zhàn)银(yín)行(xíng)各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当(dāng)前(qián)的(de)负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发(fā)商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款(kuǎn)等(děng)，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的(de)预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付(fù)工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多(duō)年以来全(quán)国并没(méi)有统一的预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照(zhào)项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入(rù)监管账户、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义(yì)，获(huò)得监管(guǎn)账户(hù)拨付资(zī)金，再由(yóu)工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分(fēn)房(fáng)款在(zài)房屋(wū)交付(fù)后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是(shì)开(kāi)发商为购(gòu)房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还(hái)，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资(zī)金由第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美(měi)国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房(fáng)者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向(xiàng)开发商提供(gōng)一(yī)定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，开发商(shāng)或(huò)购房者可(kě)购(gòu)买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷(dài)，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能(néng)是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔(péi)付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款的方(fāng)式，但是交房前付(f冯石原型人物是谁 冯石陆光达原型ù)款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产公(gōng)证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅(zhái)地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者(zhě)定金(jīn)的保证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环(huán)节，交房(fáng)前(qián)只需(xū)支(zhī)付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资(zī)金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了(le)政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支(zhī)付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护(hù)购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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