“现在的房地产(chǎn)很难(nán)再(zài外国保质期日期是什么顺序 mfd是生产日期吗ight: 24px;'>外国保质期日期是什么顺序 mfd是生产日期吗)出现像(xiàng)过去十年的系统(tǒng)性行情。”思睿集(jí)团合伙(huǒ)人、首席经济学家洪(hóng)灏向(xiàng)《红周刊(kān)》表示，房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业分化的(de)愈加明(míng)显(xiǎn)，让机构和(hé)投(tóu)资者的关(guān)注度从板块向单个标的(de)转移。上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论是(shì)业绩，还是估值，房地(dì)产都已经双杀(shā)到了最底部(bù)，而且(qiě)是反复地杀到(dào)了(le)底(dǐ)部，再往下的空(kōng)间(jiān)已(yǐ)经(jīng)不大(dà)了(le)。

　　三道红(hóng)线(xiàn)等指标

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔法重要参考

　　那么如何寻找房(fáng)地产个股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房地(dì)产赛道中进行(xíng)选(xuǎn)择，需要非(fēi)常小心(xīn)，避免选了半天，标的公(gōng)司出(chū)现爆(bào)雷的情况。除(chú)此之外，洪灏指出，需(xū)要(yào)满足以下(xià)三(sān)个基准：有大的国资背景的、杠杆率较(jiào)低的(de)、此前没有(yǒu)踩过红(hóng)线的。

　　他(tā)还表示，如(rú)果关注一下今年(nián)房地产(chǎn)的开发资金来源，可(kě)以发现，其(qí)实银行的信(xìn)贷倾向是不太愿(yuàn)意给房企贷款的，房企的主要(yào)资金来源来(lái)自新(xīn)盘的销售。但(dàn)今年新(xīn)房的销售情况(kuàng)相较(jiào)一(yī)般。再(zài)关注一下，哪些房企能从银行拿(ná)到钱，其实(shí)主要还是那些有国企背景的(de)房企，民(mín)营房企相对比(bǐ)较困(kùn)难，所以(yǐ)整个行业出现了一个(gè)很明(míng)显的分化，无论是在销售，还是融资(zī)等各(gè)个方面都非常明显。现在有国资背(bèi)景的房企在资本市场(chǎng)表现相对较好(hǎo)，但没有(yǒu)国资背景的(de)民(mín)营房企(qǐ)股价大多(duō)表现(xiàn)很一般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红周刊》表(biǎo)示(shì)，在(zài)房(fáng)地产行业内，我(wǒ)们的逻(luó)辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到如(rú)何挖掘，我(wǒ)们会特别重视(shì)企业(yè)的成本优势，更具体一点，就(jiù)是它的(de)净(jìng)借贷水平（净负(fù)债率）是(shì)不是(shì)行(xíng)业内的最(zuì)低水平；利润率(lǜ)是(shì)不是行(xíng)业内最(zuì)高的；融资成本是否是行(xíng)业内(nèi)最(zuì)低(dī)的(de)；建安(ān)成本是否也是业内最低的；这些都是我们看重(zhòng)的(de)一家房企的综(zōng)合成本(běn)。

　　需(xū)要注意的是，能(néng)够同(tóng)时(shí)满足上述条件的房企并不(bù)多。即便是(shì)在国央企中，仍有部(bù)分(fēn)房企出现(xiàn)了“三道红线”的“踩(cǎi)线”情况，且有逐渐恶(è)化的(de)趋(qū)势。以A股为(wèi)例，《红(hóng)周刊》根据Wind数(shù)据整理发(fā)现，截(jié)至(zhì)2022年末(mò)，天房发展、陆家嘴、格力(lì)地产、西藏城投、中交地产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建发展、京投发展、光明地产、云南城投、首开股份、珠江股份、城投控股等国(guó)央企房企也踩了“三道红(hóng)线”中的两条。

　　2022年激(jī)进(jìn)扩张(zhāng)房企

　　需警惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不(bù)难看出，即便是有着(zhe)较稳健特色的国央企房企，其(qí)财务指(zhǐ)标称得上完全(quán)健康的仍是少数。而更加值得注意的是，在(zài)2022年，不少国企，甚(shèn)至地方(fāng)国企开(kāi)始大举扩张。而(ér)这无疑又(yòu)进一步(bù)考验(yàn)着国央企的资金链情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张(zhāng)速度(dù)的张(zhāng)弛有度尤为重要，节奏把握准确(què)，有(yǒu)助于房企储备优质“弹药”；但(dàn)过于(yú)乐观的预判未来市场，以(yǐ)及过于激进的扩张拿地节奏也有(yǒu)可能让房企重蹈此前的高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊扬以其配(pèi)置的一家(jiā)房企进行举例(lì)，它从2018年(nián)开始(shǐ)到(dào)2021年，连(lián)续4年的净借贷比例(lì)都维(wéi)持在33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉(jué)到机会来(lái)了，其(qí)开始(shǐ)在(zài)一(yī)线城市进(jìn)行大举拿地，净负债率(lǜ)也由此前的33％左右水准提高到45％左右(yòu)，涨了接近三(sān)分(fēn)之一(yī)。与此同时，该房企(qǐ)新购入地块(kuài)也实现了快速的开盘(pán)利用率，预计今年会有(yǒu)更(gèng)多的(de)楼盘入(rù)市。像这(zhè)类企业(yè)就(jiù)符合“最后的赢家”的特(tè)点。一方面，在于它本身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元(yuán)，且其(qí)中一半在(zài)一线(xiàn)城市(shì)，另外一(yī)半也主要集(jí)中在强二线(xiàn)和二(èr)线(xiàn)城市；另一(yī)方(fāng)面，它(tā)的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样(yàng)提醒道，与之相反，有些房企的(de)扩(kuò)张速度让人(rén)感(gǎn)觉又回到(dào)了2016年、2017年(nián)，或者(zhě)说看到了2016年～2020年期(qī)间(jiān)扩张的(de)民(mín)营企业的影(yǐng)子。虽(suī)然说(shuō)，见(jiàn)到机会时要出手(shǒu)，但出手的章法仍要(yào)小心，如(rú)果负债率扩张(zhāng)得(dé)太快，但未(wèi)来的两年市场没有想象得那么好，可(kě)能(néng)会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么(me)如何来衡量一家(jiā)房企的(de)扩张速(sù)度是否激进？陈昊(hào)扬向《红周刊》表示(shì)，主要还是(shì)看房企(qǐ)的净负债率水平，在我看来，这个比(bǐ)例如(rú)果超过60％，就(jiù)是扩张(zhāng)得过于(yú)快速了。

　　不(bù)难看出(chū)，这(zhè)一标准要比“三道红(hóng)线”对房企的净负债率要(yào)求不得高于(yú)100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房地产行业的复苏速(sù)度(dù)并没有那么快，所以(yǐ)要规避公司净负债率提高到一个比较(jiào)危(wēi)险的水(shuǐ)平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地较积(jī)极的房企梳(shū)理发现，中交地产(chǎn)、中国金茂、华发股份、越(yuè)秀地(dì)产、绿城(chéng)中国、保利发展等房企(qǐ)2022年净(jìng)负债率都在60％之(zhī)上。其中，中交地产净(jìng)负债率持续居高(gāo)不下，在(zài)2020年至2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对比的是，华润置(zhì)地、中国海外发(fā)展、万(wàn)科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集(jí)团等房企在践行较(jiào)积极的拿(ná)地(dì)策略的同时，也(yě)较好(hǎo)地控制(zhì)了公(gōng)司(sī)的扩张速度(dù)与净(jìng)负(fù)债率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江集(jí)团等个别民(mín)营房企

　　或具备“最(zuì)后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上(shàng)，他们是以同(tóng)一筛选标(biāo)准(zhǔn)来看国央企与(yǔ)民营房企，但(dàn)在各(gè)维度的实际(jì)表现上，国央企确实会更胜一(yī)筹。如国央企的融资成本更低，融资(zī)渠道也更(gèng)顺畅，能够(gòu)做到想融(róng)就融，这样，国央企自然(rán)而(ér)然就具有天然优(yōu)势。

　　虽然对比民营房企，机构更(gèng)加看好国央企，但这(zhè)也并不意味着，民营(yíng)企业中就没有“黑(hēi)马”的(de)存(cún)在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发(fā)现，仍有少数(shù)民营房企同样受到机构(gòu)的(de)青(qīng)睐(lài)。比如，根据(jù)2023年一季报，滨江(jiāng)集(jí)团的(de)十大流通股东中新进了“中国工商银行股份(fèn)有限公(gōng)司－景顺长城中国回报灵活配置混合型证(zhèng)券(quàn)投资基金(jīn)”“全国社(shè)保(bǎo)基金一(yī)一六组合(hé)”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开始，百(bǎi)亿私募(mù)珠海阿巴马资产(chǎn)管理(lǐ)有(yǒu)限公司就(jiù)长(zhǎng)期持有滨(bīn)江集(jí)团。根据一季(jì)报，该资产公司的几只产品合计持(chí)有滨江集团9543万股，约占(zhàn)流通A股(gǔ)的(de)3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的(de)基本(běn)面表(biǎo)现存在一定(dìng)关系。2020年以来的近(jìn)三年时间，房地产市场(chǎng)整体在走“下坡路(lù)”，但(dàn)作为杭州本土房企的滨江(jiāng)集(jí)团仍是表现出较强的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江集团在业绩表现、销售(shòu)规模、新增土储、股价表(biǎo)现等多维度都(dōu)表现了较强的(de)增长势头。

　　业(yè)绩方(fāng)面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非(fēi)归母(mǔ)净利润(rùn)依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据(jù)近期发布的2023年一季报，今年一季度，滨江集团更是实现了扣非(fēi)归母(mǔ)净利润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持(chí)自(zì)身业(yè)绩的(de)持(chí)续增长，和滨江(jiāng)集团扎根杭州的战略布局关(guān)系(xì)密切。根据2022年年(nián)报(bào)，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)有近七成营收来(lái)自杭州地区，而在2021年(nián)，杭州地区(qū)的营收比重(zhòng)只(zhǐ)占到近六成。近三年持续稳居(jū)杭州房企销售排(pái)名第(dì)一。

　　与此同时(shí)，滨江集团在杭州的土储补充同样(yàng)较为积极(jí)，根据诸葛(gé)找(zhǎo)房、住(zhù)在(zài)杭(háng)州网数据显示(shì)，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地(dì)金额依次为404.6亿(yì)元(yuán)、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同(tóng)样持(chí)续稳居杭州(zhōu)的本土第一。

　　而滨江集团在杭州(zhōu)的较突(tū)出表现，也让滨江集团的房企排名迅(xùn)速提升(shēng)。到2023年，滨(bīn)江集团的房企排名已冲进前十，根据中(zhōng)指数据，2023年前4月(yuè)，滨江集团(tuán)实(shí)现销售额607.3亿元，位列房(fáng)企第(dì)九(jiǔ)位。

　　值得(dé)注意的是(shì)，2020年至今，滨(bīn)江集团(tuán)股价(jià)翻了超一(yī)倍以上，而(ér)近期，滨(bīn)江集团更是迎来多家机构的集中调研。滨江集团发布公告(gào)表(biǎo)示，公司于5月10日(rì)接受了信达证券(quàn)、金鹰基金、建信养老、新华养老等18家机构调研(yán)。

　　产业链(liàn)布局(jú)重点(diǎn)移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产开发只是(shì)房地产产业链上的中游环(huán)节，其上(shàng)游主(zhǔ)要为钢(gāng)铁、水(shuǐ)泥(ní)、建材(cái)、玻纤等材料供应(yīng)商，而下游应用行业(yè)主(zhǔ)要包括中介(jiè)服(fú)务(wù)、家用电器、物(wù)业(yè)管理(lǐ)、家居用品。综合《红周刊》的采访，房地产开(kāi)发环(huán)节与(yǔ)上游材料端息息(xī)相关，新盘开工不(bù)足导(dǎo)致上游(yóu)不被看好(hǎo)，机构寻觅个股阿尔法的思(sī)路渐渐(jiàn)移至下(xià)游。“中国房(fáng)地产行(xíng)业在(zài)进入(rù)存(cún)量房时代，所以对地产产业链，尤其是偏消费(fèi)属性的家装家居领域，我们相对看(kàn)好(hǎo)，因为居民(mín)保有的住房规模越来越大，随(suí)着时(shí)间的(de)增加，内装更新的(de)需求也会越来越多。美国过去的(de)数据(jù)充分说明了这一点，在(zài)新房销售(shòu)见顶之后，家(jiā)具消费的增长却一(yī)直都很好。对于地产产(chǎn)业链，我(wǒ)们(men)相对看好和内装相关(guān)的(de)行业，例(lì)如消费建(jiàn)材(cái)、家居(jū)装饰等(děng)。”万家基金人士(shì)表(biǎo)示。

　　而(ér)根据(jù)《红周刊》对下游细(xì)分中相关赛道龙头(tóu)年内(nèi)表现的(de)统计，目前(qián)暂居前两位(wèi)的都是来自(zì)家纺赛道的公司(sī)，它(tā)们分(fēn)别是富安(ān)娜(nà)和(hé)水(shuǐ)星家(jiā)纺，特别是前者在月线连(lián)收七根(gēn)阳线的基础(chǔ)上，年内迄(qì)今涨幅已(yǐ)经(jīng)逼近(jìn)30％。

　　以(yǐ)前者为例，富(fù)安(ān)娜主要从(cóng)事(shì)纺(fǎng)织家(jiā)居、睡眠家居(jū)、生活类产(chǎn)品(pǐn)的研发、设计(jì)、生产及销售(shòu)，旗下(xià)拥有(yǒu)原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇智”自有品牌(pái)。第一(yī)季度报告显示，报告期内，富(fù)安娜(nà)实现营业收入约(yuē)6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现(xiàn)归属于上市公司股东的(de)净利润约(yuē)1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上市公司一季(jì)报的(de)十(shí)大流通股股东(dōng)来看，能(néng)够(gòu)发现该股早已成(chéng)为基金重(zhòng)仓(cāng)股的天下，彼时包(bāo)括公募(mù)的中欧价值发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价(jià)值、宝盈新价值和私募的明河2016，都(dōu)在其(qí)中出现(xiàn)，占据了(le)半(bàn)壁江山。需要(yào)强调的是，中欧(ōu)的两(liǎng)只基(jī)金都是(shì)价(jià)值派基金经理(lǐ)曹(cáo)名长在(zài)管(guǎn)的产品，首季其同时(shí)重仓的房地(dì)产产业链股票还有(yǒu)金(jīn)地集(jí)团和(hé)大亚圣象(xiàng)。

　　对比而(ér)言(yán)，前几(jǐ)年曾(céng)经风(fēng)光(guāng)一时的家居板块也因疫情、消(xiāo)费复(fù)苏进(jìn)程缓慢等(děng)多因素(sù)一度沉寂(jì)，不(bù)过好在(zài)困境反转露出曙光，家(jiā)居板块(kuài)中年内表现最好的是志邦家居。同一时间段，该股年内上(shàng)涨已经超(chāo)过23％，从业(yè)绩来(lái)看，无论是(shì)营收还是归母净利(lì)润，公司都实现(xiàn)了同(tón外国保质期日期是什么顺序 mfd是生产日期吗g)比双升(shēng)。

　　从公司的十大流通股股东来看(kàn)，《红周刊》发现广发(fā)基(jī)金经理罗洋慧眼独(dú)具，一季报中他(tā)管理的广发策略优选和广发安宏(hóng)回报(bào)均增加(jiā)了(le)持股，而这两只产品也成为志(zhì)邦家居(jū)十大(dà)流通股(gǔ)股东中仅(jǐn)有的两只公募。有意思的是(shì)，他(tā)似乎对于(yú)定制家居类标(biāo)的情有独钟，在(zài)另一(yī)家赛(sài)道公(gōng)司金牌橱柜中，他(tā)管理的全部三只产品均登榜(bǎng)十大流(liú)通股股东，其也成(chéng)为他的独门(mén)重(zhòng)仓股。

　　除去家居家纺外(wài)，下游的物(wù)业股也越(yuè)来越被机构(gòu)所青睐，不过(guò)这类(lèi)标的(de)大(dà)多在香港上市，如何选(xuǎn)择成为难题。对此(cǐ)，前述上海公募基金经理举(jǔ)例(lì)分析：“物业服务不是一个高毛利(lì)的行(xíng)业，挣钱(qián)很辛苦(kǔ)，我选公司(sī)还是希望(wàng)挣的是市场化应该挣的钱，以我曾经买(mǎi)的绿城服务为例，它在中高端楼盘占比(bǐ)是比较(jiào)高的，每年到(dào)期的合同(tóng)里提价成(chéng)功率(lǜ)在30％～40％。它能(néng)做到滚动(dòng)的(de)大部分项目(mù)到期(qī)之后，经过两三轮合同周期还能做(zuò)到产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做到产品(pǐn)提价的公司很少，因为物业公司很容(róng)易一开始(shǐ)是挣钱的，后(hòu)面(miàn)因为保安这些固定人员成本(běn)的年度增长，不过服务没有特别好(hǎo)，客户(hù)没有(yǒu)那么满意，能做(zuò)到提价(jià)难度是非常大的(de)。但是该公司能在业内做到到期之(zhī)后提价率比较高，这跟它的(de)定位和(hé)比较好的服(fú)务是有关系的。”他进(jìn)一步强调。

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