5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时(shí)所公布(bù)的(de)总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却(què)断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于(yú)出(chū)现了(le)三年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在(zài)今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

二氧化硫与溴水反应方程式和离子方程式，二氧化硫与溴水反应方程式双线桥　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对(duì)于房地(dì)产(chǎn)的投资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的(de)是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排(pái)在(zài)第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了(le)更大的(de)变化。”一(yī)不二氧化硫与溴水反应方程式和离子方程式，二氧化硫与溴水反应方程式双线桥愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求(qiú)端(duān)还需要有一定的(de)政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还(hái)是(shì)人(rén)均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地(dì)产爆(bào)雷），行业进(jìn)入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这(zhè)样的认识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之(zhī)举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续(xù)两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来(lái)看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管理公司等(děng)都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的(de)收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知(zhī)名(míng)机构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是(shì)连(lián)续第(dì)三个季度(dù)他有的两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅(fú)增加(jiā)了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海区(qū)域性地(dì)产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是(shì)一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú二氧化硫与溴水反应方程式和离子方程式，二氧化硫与溴水反应方程式双线桥)降(jiàng)温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的(de)是，在(zài)当前(qián)中特估(gū)的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行(xíng)业出清的(de)过程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企来(lái)说估(gū)值(zhí)的(de)修(xiū)复更明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备(bèi)较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的(de)盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业(yè)集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一(yī)思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观(guān)察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是销售份额(é)持续(xù)提升(shēng)，再次(cì)是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是因为过(guò)去(qù)两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在(zài)内(nèi)的绝(jué)大(dà)多数(shù)城市都出(chū)现环(huán)比下滑(huá)的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的(de)资(zī)金面(miàn)压力，可能(néng)会(huì)出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链的(de)复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多的(de)企业，会(huì)伴(bàn)随整(zhěng)个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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