文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召(zhào)开(kāi)的(de)全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件的(de)可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别(bié)建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规(guī)律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技(jì)术(shù)活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回(h不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思uí)归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例(lì)外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发展研究中心(xīn)参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自(zì)身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说(shuō)明(míng)书(shū)，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就拥有(yǒu)了(le)自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决(jué)了制造(zào)商(shāng)的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门(mén)提(tí)升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确(què)保地价款已经全部(bù)支付(fù)，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行(xíng)在(zài)银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自身推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市(shì)化(huà)配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房(fáng)制度也(yě)出(chū)现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临商品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是(shì)对内(nèi)地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设(shè)的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市(shì)场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速(sù)出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实(shí)践过(guò)程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的(de)按照(zhào)工程进度付(fù)款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销售的最(zuì)主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回(huí)笼周期(qī)，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决(jué)了(le)房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当(dāng)前已(yǐ)成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销(xiāo)售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高(gāo)增(zēng)长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉(lā)动的(de)投资(zī)占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信(xìn)托(tuō)等(děng)通道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购(gòu)房(fáng)者和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还(hái)，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或(huò)经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房(fáng)企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力(lì)或短期不能(néng)还款等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地(dì)产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一(yī)的预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项(xiàng)目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得(dé)监管(guǎn)账(zhàng)户拨(bō)付(fù)资金，再(zài)由工(gōng)程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提(tí)供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现(xiàn)以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部(bù)分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度逐(zhú)渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格(gé)并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商(s不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思hāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期限内无(wú)条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国(guó)为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的(de)信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不(bù)承(chéng)担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而(ér)开发(fā)商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提(tí)供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进(jìn)度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商在项目(mù)获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同(tóng)后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取按工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)可(kě)在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发(fā)放(fàng)贷(dài)款，每(měi)笔(bǐ)贷(dài)款给予购房(fáng)者一(yī)定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的(de)功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复(fù)，开(kāi)发(fā)商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确(què)认无误(wù)后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发(fā)商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收(shōu)后(hòu)才能(néng)交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措(cuò)施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空(kōng)白(bái)，社(shè)会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险机(jī)构签订定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及(jí)订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了(le)统一(yī)详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起(qǐ)，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头(tóu)并(bìng)购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计(jì)形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立(lì)开发商违约(yuē)后定金(jīn)保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款支付环(huán)节(jié)，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益(yì)。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制是大(dà)势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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