近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投(tóu)资(zī)标(biāo)的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以(yǐ)及基(jī)金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期(qī)则更(gèng)有规(guī)律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得(dé)的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表示(shì)，根据《公(gōng)开(kāi)募集基(jī)础设施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度可分配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债券派(pài)息，但不等同于债券的(de)固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益(yì)性，在有效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对(duì)于未(wèi)来(lái)分红水平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化(huà)的修正，使投资(zī)人(rén)在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提是(shì)本(běn)金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派(pài)的是本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红(hóng)差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持(chí)续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到(dào)期后(hòu)基(jī)金价(jià)值面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目每(měi)年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产的(de)分(fēn)红包括了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层(céng)资(zī)产(chǎn)的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权(quán)类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合(hé)理预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能(néng)产(chǎn)生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配金额的(de)分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的(de)分派金额(é)包(bāo)含(hán)了(le)投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等(děng)追(zhuī)加投(tóu)资(zī)，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经营的(de)假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的(de)估值(zhí)上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资(zī)属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的(de)运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是(shì)年报中披(pī)露(lù)的(de)经营活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调(diào)整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场独立的(de)资产(chǎn)配置功能(néng)，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自(zì)底层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人(rén)综合实(shí)力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多(duō)重因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书(shū)均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可供分配金额(é)预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材(cái)料(liào)中(zhōng)披露预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际(jì)环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基(jī)金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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