饱受争议的二手房交易(yì)中(zhōng)介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发布了关(guān)于规范(fàn商业用电多少钱一度 商业用电跟住宅用电有什么区别)房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)的意(yì)见。意见提及(jí)，近年来(lái)，部分(fēn)房地(dì)产经纪机构存在利用(yòng)房(fáng)源客源(yuán)优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重交易当(dāng)事人负(fù)担(dān)、侵害(hài)其合法权(quán)益。

　　基于上述背(bèi)景，两部(bù)门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严(yán)格实行明(míng)码标价等十方(fāng)面，提出了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地(dì)产首(shǒu)席(xí)分析师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为例，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交比例超过(guò)80％，大量二(èr)手房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从(cóng)开发(fā)商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于(yú)金额不低(dī)的大宗交易(yì)，由于(yú)二手(shǒu)房交易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强(qiáng)的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来(lái)完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必(bì)要的收费夹带(dài)其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负(fù)担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场交易过(guò)程中存(cún)在的“乱象”，李商业用电多少钱一度 商业用电跟住宅用电有什么区别(lǐ)宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内(nèi)的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行(xíng)规(guī)范(fàn)和秩(zhì)序(xù)整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来(lái)相关部(bù)门(mén)主要监管的(de)重点，将是(shì)对(duì)房(fáng)地产经纪服务(wù)收费(fèi)及中(zhōng)介(jiè)交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约(yuē)为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合(hé)理降低住房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪服(fú)务收费标(biāo)准的最早(zǎo)依(yī)据是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例，目前北京(jīng)市执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数(shù)特(tè)别(bié)复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规(guī)定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高不得(dé)超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产(chǎn)中介服(fú)务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多少由各中介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用过程中(zhōng)，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具(jù)体(tǐ)的中介费率，中介机(jī)构仅需(xū)在(zài)服务(wù)过程中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结(jié)合房屋(wū)价值及(jí)工资标准，综合计算出合适的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对(duì)于明(míng)码标价问题，两部门在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经(jīng)纪机构应当(dāng)在经营门店、网站(zhàn)、客(kè)户端等(děng)场所或渠道，公(gōng)示服(fú)务项(xiàng)目、服务内容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不(bù)得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构(gòu)提(tí)供的(de)基本服务和(hé)延伸(shēn)服务，应当分别明确(què)服务项目和(hé)收(shōu)费标准。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易(yì)当事(shì)人出具收费清单，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额(é)，由当事(shì)人签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于(yú)市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房(fáng)和城乡建设(shè)部门将会(huì)同(tóng)市场监管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈等(děng)综合(hé)措施进(jìn)行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格(gé)和反垄断法律(lǜ)法规的(de)行为。对房地(dì)产经纪(jì)机构相(xiāng)关违法违规(guī)信息，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳入国(guó)家企业信用信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定(dìng)价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的(de)原(yuán)则实行(xíng)分档定价，合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费(fèi)用，主要(yào)还(hái)是规范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合(hé)理范(fàn)围内，加上经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当(dāng)前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领(lǐng)性(xìng)文件而(ér)非规定，未来如何具体认(rèn)定其中的细(xì)则，还需要看各(gè)城市落地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市(shì)场看，经(jīng)纪(jì)服(fú)务领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化(huà)，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可(kě)能对交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对(duì)房(fáng)地产经纪服(fú)务行业的专业性提(tí)出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房(fáng)买卖过程中，原本应该(gāi)由上(shàng)下家各支付(fù)一(yī)半(bàn)的中介费(fèi)，但(dàn)在(zài)一些热点城市(shì)的二(èr)手房交易(yì)过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介(jiè)费(fèi)及(jí)税费均由购房(fáng)者来(lái)承担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这(zhè)部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定(dìng)俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产中介公(gōng)司将其视为向购房者(zhě)单边收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利(lì)用其支配(pèi)地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基(jī)础上，再次(cì)向房(fáng)东(dōng)收取费(fèi)用(yòng)，而这部(bù)分费(fèi)用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际(jì)上相当(dāng)于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也(yě)有利(lì)于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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