万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外(wài)走(zǒu)红，让(ràng)这个位(wèi)于(yú)北京海淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院(yuàn)再(zài)次(cì)受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房(fáng)产的有钱(qián)人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这(zhè)些(xiē)业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割(gē)韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地(dì)产开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖(mài)出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主基(jī)本都是北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(1米等于多少mm 1米等于多少厘米děng)知名(míng)商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主确实已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联(lián)合起诉开发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者(zhě)权利(lì)保护(hù)问题的(de)批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应(yīng)当(dāng)予(yǔ)以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不1米等于多少mm 1米等于多少厘米仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当(dāng)年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它(tā)远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商(shāng)业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫(hè)集团(tuán)的“高(gāo)端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环(huán)的背后，这(zhè)个(gè)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦(lún)落到这个(gè)地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业务，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安(ān)的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到1米等于多少mm 1米等于多少厘米这(zhè)里，有人也(yě)许(xǔ)会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出(chū)质记(jì)录(lù)。质(zhì)权人包(bāo)括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞(xiá)等共同(tóng)成(chéng)为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，上述(shù)被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安(ān)，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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