导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查(chá)调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)发达国(guó)家(jiā)还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直(zhí)接公布中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法满足流动人(rén)口的(de)租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国(guó)总人(rén)口的近三成都(dōu)是(shì)流(liú)动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生(shēng)了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均(jūn)一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布，我们(men)无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)大冤种什么意思，大冤种是骂人吗的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查(chá)工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看(kàn)似(shì)意(yì)味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施(shī)等因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数不能(néng)完(wán)全反映(yìng)出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一(yī)套(tào)设施齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大(dà)类(lèi)，一(yī)类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是(shì)居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统大冤种什么意思，大冤种是骂人吗计数据，大致(zhì)测(cè)算得到(dào)中国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的(de)期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进(jìn)展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅(xùn)速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的(de)县(xiàn)城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松(sōng)散(sàn)、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的(de)不便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是(shì)未(wèi)来地(dì)产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房(fáng)进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去(qù)除(chú)公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户(hù)户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人(rén)户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会(huì)因户(hù)均人(rén)口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必(bì)涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增(zēng)长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区(qū)改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和(hé)其(qí)他(tā)分(fēn)别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城(chéng)中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望(wàng)提(tí)高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确指出(chū)支(zhī)持住宅(zhái)改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较其他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密(mì)切正向联(lián)系(xì)。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市能级之间(jiān)差(chà)异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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