万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位(wèi)于(yú)北京(jīng)海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了共同债务人(rén)被中国信(xìn)达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵押(yā)的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业(yè)主的维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能(néng)没你(nǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是(shì)中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北(běi)京市分公司(sī)（下称中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的(de)是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出去了(le)的，是(shì)有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没(méi)有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集(jí)团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)也是(shì)万(wàn)柳书院的(de)业主(zhǔ)。另(lìng)据地(dì)产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高(gāo)管(guǎn)、合(hé)作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确(què)实已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向法院提(tí)出执行异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了(le)购(gòu)房(fáng)人(rén)的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全(quán)部(bù)价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的(de)，人民(mín)法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中(zhōng)国信达(dá)申请不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯(sù)到(dào)金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为(wèi)中赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择(zé)退(tuì)出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托(tuō)有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的(de)第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是(shì)被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳(liǔ)地(dì)块，成(chéng)为北(běi)京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论(lùn)是(shì)一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是(shì)当时有名的融(róng)创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行(xíng)人(rén)，被(bèi)执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而拒不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机(jī)。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后(hòu)进军(jūn)能源(yuán)市场、团(tuán)购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.眉飞色舞是什么生肖 眉飞色舞是神态描写吗5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质(zhì)权(quán)人(rén)包括(kuò)海(hǎi)金商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况没有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫(fū)妇还(hái)在(zài)持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月(yuè)，因为履行能(néng)力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，上述被执(zhí)行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目(mù)前幸免于难(nán)。不(bù)过在(zài)实控人都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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