近两年火爆的(de)创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的(de)稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基金份额二(èr)级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预(yù)期则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获得的现金收(shōu)益(yì)，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设(shè)施证券投(tóu)资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可(kě)分配(pèi)金(jīn)额以(yǐ)现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公(gōng)募(mù)REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓手(s阅历是什么意思hǒu)，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构(gòu)投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红(hóng)除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归的(de)过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基(jī)金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除(chú)权(quán)操作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获(huò)得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需(xū)结合(hé)持有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市(shì)场(chǎng)扰动对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括(kuò)利润分(fēn)配和本金归(guī)还(hái)

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本(běn)金之上的增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额(é)误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金价(jià)值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括(kuò)每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红及(jí)资(zī)产增值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的(de)分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价格和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再(zài)能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派(pài)率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并(bìng)取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的(de)分(fēn)派(pài)金额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份额(é)单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假设反(fǎn)映(yìng)在基(jī)础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者(zhě)可(kě)以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报(bào)中披露的(de)经营活(huó)动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权(quán)类的资(zī)产(chǎn)可以更多(duō)关注(zhù)内(nèi)部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类的(de)资产更(gèng)多(duō)关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益(yì)人(rén)综(zōng)合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易(yì)带(dài)来的(de)短期(qī)博(bó)弈机(jī)会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判阅历是什么意思(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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