近(jìn)两(liǎng)年火爆的创善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么(chuàng)新产(chǎn)品公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资(zī)价(jià)值，通过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红目前已(yǐ)包含了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应(yīng)了(le)解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供分配金额(é)比(bǐ)例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综(zōng)合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过(guò)基金(jīn)募集(jí)材(cái)料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市(shì)场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更(gèng)具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级(jí)副总监李华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券(quàn)派(pài)息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因(yīn)素(sù)之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动(dòng)受多(duō)重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资(zī)收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素之一，而(ér)稳定的(de)分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对(duì)经济活力(lì)的(de)改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基(jī)金(jīn)份额(é)的分红金额(é)进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期(qī)投(tóu)资的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产品的(de)特性，关注二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上的(de)增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大(dà)多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括(kuò)每(měi)年(nián)的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益(yì)主要来(lái)自项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时(shí)，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分来(lái)看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也(yě)认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可(kě)供分配(pèi)金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特(tè)许经营(yíng)项目，通(tōng)常具(jù)备(bèi)更高的分派(pài)率(lǜ)水平(píng)。对于剩(shèng)余(yú)期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目的分(fēn)派(pài)金额(é)包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份(fèn)额单价(jià)随(suí)着分派进善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的(de)土地(dì)或(huò)建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上到(dào)期(qī)后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会(huì)进一步(bù)延(yán)长经(jīng)营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业(yè)内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底层(céng)资(zī)产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于企业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股债市场独立(lì)的资(zī)产配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权(quán)类的资(zī)产可以(yǐ)更多(duō)关注(zhù)内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类(lèi)的资(zī)产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层(céng)资产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综(zōng)合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额(é)预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结合经济及(jí)市场的实际(jì)环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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