5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的配(pèi)置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房(fáng)地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的持(chí)股(gǔ)比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得以延(yán)续。数据(jù)统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板块一(yī)季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首季(jì)并非(fēi)行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地(dì)产(chǎn)已经进(jìn)入(rù)大分化(huà)时代(dài)，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市好于(yú)三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级(jí)市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地(dì)产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出(chū)现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而(ér)目(mù)前居(jū)民(mín)的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的(de)时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的需求(qiú)或将回落(luò)，在(zài)此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧(cè)出清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是(shì)强(qiáng)竞争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央(yāng)国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本(bě社会使命用英语怎么说，使命用英语怎么说n)月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上社会使命用英语怎么说，使命用英语怎么说述(shù)时间段恰(qià)好排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了(le)10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的(de)上(shàng)实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交(jiāo)易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时(shí)的(de)首季十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一(yī)季报交出(chū)的(de)也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募(mù)指基首季新杀(shā)入(rù)十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东行(xíng)列(liè)。具(jù)体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看社会使命用英语怎么说，使命用英语怎么说，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负(fù)债率(lǜ)基本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下，而其(qí)他(tā)房(fáng)企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从(cóng)融(róng)资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产股(gǔ)或(huò)存在发展(zhǎn)的大(dà)好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资成本，优质(zhì)的(de)开发(fā)资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权(quán)债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出(chū)清的(de)过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来说估值的(de)修复更明(míng)显。中特(tè)估(gū)的角度从中长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业集(jí)中度(dù)提(tí)升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是(shì)较(jiào)大增速(sù)的增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业(yè)仍在(zài)持续性地(dì)拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投资(zī)力(lì)度较大。投(tóu)资的(de)驱动能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调(diào)整的(de)过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示(shì)，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确(què)定性。其实整个(gè)市场从四(sì)月(yuè)份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭(háng)州、成都(dōu)等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐(lè)观(guān)。按(àn)照现(xiàn)在的(de)经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上下(xià)游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及(jí)上(shàng)下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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