5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅(fú)增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年一季(jì)度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高(gāo)的是(shì)保利(lì)发(fā)展(zhǎn)，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退出百克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思到房地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏链(liàn)上最(zuì)后一(yī)环，且首季(jì)并非行(xíng)业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分(fēn)化(huà)时代(dài)，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期(qī)来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上没(méi)有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后(hòu)的(de)逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生(shēng)了更大(dà)的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募(mù)基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增(zēng)的(de)时(shí)代(dài)已经过去，未来(lái)行业(yè)的需(xū)求(qiú)或(huò)将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于(yú)这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营业务(wù)为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发与经(jīng)营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机(jī)构都(dōu)有对其布局(jú)的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都(dōu)跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的(de)收入利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度(dù)十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季(jì)度(dù)他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域(yù)性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地(dì)产(chǎn)公司(sī)，一季(jì)报交(jiāo)出的也(yě)是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排(pái)名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现(xiàn)的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而其(qí)他(tā)房企的(de)净负(fù)债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然(rán)存在(zài)，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关(guān)系等(děng)问题(tí)，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企(qǐ)来说(shuō)估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关(guān)注将(jiāng)受益(yì)于行(xíng)业(yè)集中度提(tí)升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国(guó)企央企在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人(rén)士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一些不确(què)定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城(chéng)市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的(de)去(qù)库(kù)存(cún)压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏(fá)力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思