文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没(méi)实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按(àn)照经(jīng)济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者(zhě)的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的(de)监管保障措(cuò)施，开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获(huò)得政府批(pī)准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房(fáng)地(dì)产(chǎn)长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一(yī)家(jiā)人(rén)。从这个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税改革(gé)方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的(de)专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于(yú)木(mù)屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不(bù)过大多数(shù)居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数(shù)量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商(shāng)品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建(jiàn)筑(zhù)材料、分(fēn)层价格(gé)、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先收取买(mǎi)家的订(dìng)金(jīn)，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了(le)民众购房的资(zī)金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时(shí)中国香港房地产市场的(de)一大(dà)特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的(de)住房供不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推(tuī)动了(le)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年萝卜丁是最贵的口红吗，世界十大奢华口红品牌后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要(yào)证明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时(shí)需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行在(zài)银行开设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明(míng)化(huà)机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和(hé)供(gōng)给量(liàng)短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程(chéng)大(dà)于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住(zhù)房市(shì)场(chǎng)发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而(ér)社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出(chū)台《关(guān)于进(jìn)一步深化(huà)城镇(zhèn)住房(fáng)制(zhì)度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物(wù)分(fēn)配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会(huì)化的(de)住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推(tuī)动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调(diào)整(zhěng)形(xíng)成契合(hé)中国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进(jìn)行备(bèi)案登记(jì)和预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工(gōng)程进度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布(bù)的《中国(guó)住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从(cóng)0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为(wèi)中国(guó)内地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面积的(de)比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地(dì)房地产行业的发(fā)展。中国内地(dì)房地产历(lì)经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批(pī)发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投资占全社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量占社(shè)融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致(zhì)银(yín)行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德(dé)三国(guó)合(hé)计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育(yù)尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债(zhài)券市(shì)值(zhí)较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的(de)预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担(dān)，银行将面临(lín)较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱(qián)”，即没(méi)钱付(fù)工(gōng)程(chéng)款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国(guó)并没有统一的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工程总额(é)报价计算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资(zī)金(jīn)，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或(huò)按(àn)工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提(tí)供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者(zhě)提(tí)供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司(sī)的(de)信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可(kě)通过(guò)申请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按(àn)工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的(de)房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个萝卜丁是最贵的口红吗，世界十大奢华口红品牌(gè)环节，各环(huán)节内(nèi)容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后(hòu)支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的(de)检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入(rù)开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完(wán)成(chéng)“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可(kě)预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构(gòu)签(qiān)订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者(zhě)。除(chú)定金外，其他(tā)预先(xiān)支付(fù)的(de)购(gòu)房款也受该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔(péi)付(fù)违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需(xū)支付(fù)最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)购(gòu)房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购(gòu)权合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度(dù)付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)随着(zhe)放出贷(dài)款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看(kàn)，当前房(fáng)地产到了(le)政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具(jù)支(zhī)持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的(de)房(fáng)企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的(de)第三(sān)方资金监(jiān)管机(jī)构(gòu)，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题(tí)全(quán)权负责(zé)、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在(zài)保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发(fā)商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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