近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额(é)的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不再(zài)产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润分配和(hé)本(běn)金的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产(chǎn)类型(xíng)和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额(é)的公募(mù)REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期(qī)则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基(jī)础设施资(zī)产的(de)经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏(kuī)，分(fēn)红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的(de)固(gù)定利息(xī)回报，而是(shì)由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益(ynovo化妆品属于什么档次，拼多多novo是正规品牌吗ì)。机构投(tóu)资者(zhě)公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的(de)收(shōu)益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yàonovo化妆品属于什么档次，拼多多novo是正规品牌吗)股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动受多(duō)重因素的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有(yǒu)利于吸(xī)引投资(zī)者(zhě)参与(yǔ)公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单位基(jī)金份额的分红(hóng)金额(é)进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可(kě)以获(huò)得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的(de)特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金分红前(qián)提是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红差(chà)异很大(dà)，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持(chí)续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金(jīn)价值面临(lín)极(jí)大(dà)不确定性，这是(shì)该(gāi)类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情(novo化妆品属于什么档次，拼多多novo是正规品牌吗qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来(lái)自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了(le)利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和(hé)分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)认(rèn)为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的(de)分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通常具(jù)备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营(yíng)权(quán)项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期(qī)后通过对(duì)建筑(zhù)的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关(guān)的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在(zài)本质(zhì)性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的(de)资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权(quán)类的资产更多关(guān)注(zhù)分派率高(gāo)低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易(yì)带(dài)来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实(shí)际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称。

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