5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地(dì)产行(xíng)业(yè)标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上没有什么(me)投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米(mǐ)。需求端(duān)还需(xū)要(yào)有一定的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房(fáng)面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而(ér)目(mù)前居民的杠(gāng)杆(gān)率和(hé)房价(jià)收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出(chū)清(qīng)的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的公(gō事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼ng)司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了(le)，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基(jī)于这样的(de)认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前(qián)五(wǔ)的(de)公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别(bié)是(shì)上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来(lái)后日成(chéng)交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及服(fú)务(wù)为(wèi)房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模(mó)大幅度(dù)复(fù)苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是(shì)该公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负(fù)债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性机(jī)会依然(rán)存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的(de)优势(shì)。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的(de)不(bù)动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司(sī)也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来(lái)说(shuō)估值的修(xiū)复(fù)更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的(de)维度看(kàn)，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼，对于2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确(què)定性(xìng)。其实整个(gè)市(shì)场从四月份(fèn)开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个(gè)别(bié)城(chéng)市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不(bù)太乐观。按照(zhào)现在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季(jì)度(dù)增长不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地(dì)产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意(yì)味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的(de)、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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