近两年火爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已包含了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，在选择(zé)投资(zī)标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的(de)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分(fēn)配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的(de)变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料和信息披(pī)露文(wén)件，结合行(xíng)业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对(duì)于长期(qī)投(tóu)资者更(gèng)具(jù)参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金(jīn)额(é)以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是(shì)由可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分(fēn)红获取相对(duì)于投资(zī)债券相对高的收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级(jí)市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可分配金(jīn)额完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价(jià)格(gé)的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份额的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权(quán)操作是对分红前(qián)后基(jī)金(jīn)份额净值变化的(de)修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者(zhě)长期(qī)投(tóu)资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前(qián)提(tí)是本金之上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本(běn)金与增值两(liǎng)个部(bù)分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多数(shù)普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类(lèi)和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每(měi)年(nián)的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产(chǎn)的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对(duì)所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派(pài)金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是(shì)正(zhèng)常现象(xiàng)，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土(tǔ)地(dì)或(huò)建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再(zài)加上到(dào)期后通(tōng)过对(duì)建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在(zài)产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗等指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的(de)指标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个：一(yī)是年(nián)报中披(pī)露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流(liú)量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多(duō)关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类(lèi)的资(zī)产更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带(dài)来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显、同时分红规模(mó)较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配(pèi)金额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材(cái)料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基(jī)础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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