导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续(xù)低景气(qì)，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交(jiāo)付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)流(liú)动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人(rén)口的(de)近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大(dà)分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必(bì)将体现在不(bù)同(tóng)能(néng)级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布(bù)，我们无(wú)法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过(guò)剩的(de)直(zhí)观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害(hài)综合(hé)风险普查(chá)工作(zuò)情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以(yǐ)及(jí)80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完(wán)全(quán)反映(yìng)出城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建(jiàn)房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可(kě)以直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大(dà)致测算得到(dào)中国(guó)存量房地(dì)产(chǎn)套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(j卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些ié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)都是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民(mín)所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商品住宅(zhái)增幅(fú)为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居(jū)民(mín)已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套(tào)房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大(dà)城市租赁一套(tào)房(fáng)，在(zài)房价(jià)较低的县城(chéng)购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以(yǐ)前建成，其(qí)中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设(shè)施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的(de)老旧住(zhù)宅面(miàn)积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民(mín)带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅(jǐn)为15.2平(píng)方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这(zhè)个(gè)标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已(yǐ)经户(hù)户(hù)有房。即(jí)便如此，中国(guó)人口静(jìng)态(tài)结构(gòu)和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的(de)占比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅(zhái)市场带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的(de)住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套(tào)差(chà)、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依旧(jiù)存在不(bù)小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的(de)差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏(piān)低(dī)，其增速(sù)可能超预(yù)期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些