“现在的房地产很难再出(chū)现像过去十年的系统性行情。”思睿集团合(hé)伙人、首席经(jīng)济学(xué)家洪灏向《红(hóng)周刊》表示，房地产行业分(fēn)化的愈加(jiā)明显，让机构和投资者的关注(zhù)度从板块向单(dān)个标的转移(yí)。上海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬向(xiàng)《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，从行业来(lái)看，无论是业绩，还是估值，房地产都已(yǐ)经双杀到了最(zuì)底部，而(ér)且是反(fǎn)复地(dì)杀(shā)到(dào)了(le)底(dǐ)部，再(zài)往下(xià)的空间已经(jīng)不大了。

　　三道红线等(děng)指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参(cān)考

　　那么如(rú)何(hé)寻找房地产个股的阿(ā)尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在(zài)房地产赛道(dào)中进行(xíng)选择(zé)，需要非常小心，避免选了半天，标的公司(sī)出(chū)现爆(bào)雷的情况。除此之外，洪灏指(zhǐ)出，需要满足以下三个基(jī)准(zhǔn)：有(yǒu)大的国资(zī)背景(jǐng)的(de)、杠杆率较低(dī)的、此(cǐ)前没有踩过红(hóng)线的。

　　他还表示，如(rú)果关注一下今(jīn)年房地产的开(kāi)发资金来源，可(kě)以发(fā)现(xiàn)，其(qí)实银行的信贷倾向是(shì)不(bù)太愿意给房(fáng)企贷款的，房企(qǐ)的主要资金来源来自新(xīn)盘的销售。但今年新房的(de)销售情况(kuàng)相较一般。再关注一下，哪些房企能(néng)从银行(xíng)拿到钱，其实主要还(hái)是那些(xiē)有国企背景(jǐng)的房企，民(mín)营房企相对比(bǐ)较困难，所以整个行业出现了一个很(hěn)明显的分化，无论(lùn)是在销售，还(hái)是融资等各个方面都非常明显。现在有(yǒu)国资背景的(de)房(fáng)企(qǐ)在资本市(shì)场表现相对较好，但没有国资(zī)背景的(de)民营(yíng)房企(qǐ)股价(jià)大多表现(xiàn)很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地(dì)产行业内(nèi)，我们的逻辑(jí)是，“寻找最后的(de)赢家”。而(ér)具体到如何(hé)挖掘(jué)，我们(men)会特别重视(shì)企业的成本(běn)优势，更具体一(yī)点，就是(shì)它的净借(jiè)贷(dài)水(shuǐ)平（净负债率）是不是行业内的最低(dī)水平；利润率是不(bù)是(shì)行业(yè)内最高的；融(róng)资成本是否是行业内最低的；建安(ān)成本是否也是(shì)业(yè)内(nèi)最低(dī)的(de)；这些都(dōu)是我们看重(zhòng)的一家(jiā)房(fáng)企的(de)综合成(chéng)本(běn)。

　　需要(yào)注意的是(shì)，能(néng)够同时满足(zú)上述(shù)条件的房(fáng)企并不多。即便(biàn)是(shì)在国央企中(zhōng)，仍有(yǒu)部(bù)分房企出现了(le)“三(sān)道红线(xiàn)”的“踩线(xiàn)”情(qíng)况，且(qiě)有逐渐恶(è)化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据(jù)Wind数据整理发现，截(jié)至2022年末，天房发(fā)展、陆家嘴、格力(lì)地产、西(xī)藏城(chéng)投、中交(jiāo)地产、中国武夷(yí)等国央企“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明(míng)地产、云南城(chéng)投(tóu)、首开股份、珠江股份(fèn)、城(chéng)投(tóu)控股等国央企房(fáng)企也踩了(le)“三道(dào)红线”中(zhōng)的(de)两条。

　　2022年(nián)激进扩张(zhāng)房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆辙

　　不难看出(chū)，即便(biàn)是有着(zhe)较(jiào)稳健特色的(de)国央企房企，其财务指标称(chēng)得上完全健康的仍是少数。而(ér)更加值得注(zhù)意的是，在2022年，不少国企，甚(shèn)至地方(fāng)国企开(kāi)始大举扩张。而这无(wú)疑又(yòu)进(jìn)一步(bù)考验着国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩(kuò)张(zhāng)速度的(de)张(zhāng)弛有度尤为重要，节奏把握准(zhǔn)确，有(yǒu)助于房企(qǐ)储备优质“弹药(yào)”；但过于乐观的预判未来市场，以及(jí)过(guò)于激进(jìn)的扩(kuò)张(zhāng)拿地节奏也(yě)有可能(néng)让房企重蹈此(cǐ)前(qián)的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家(jiā)房企(qǐ)进行举例，它(tā)从(cóng)2018年开(kāi)始到2021年，连续4年的净(jìng)借贷比例都维持在33％左(zuǒ)右，完(wán)全没(méi)有(yǒu)增加杠杆(gān)比例。而(ér)到2022年，这家房企(qǐ)明显感(gǎn)觉到(dào)机会来了，其开始在(zài)一线城市进行大举拿地，净(jìng)负债率也由(yóu)此(cǐ)前的33％左右水准(zhǔn)提高到45％左右(yòu)，涨了接近三(sān)分之一。与(yǔ)此同(tóng)时，该房企新购入地块也实现了快速的开盘利用(yòng)率(lǜ)，预(yù)计今年会有更(gèng)多的楼盘入市。像这类企业就符合“最后(hòu)的赢家”的(de)特点。一(yī)方(fāng)面，在于它本身储(chǔ)备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一(yī)线(xiàn)城(chéng)市(shì)，另外一半也主要集中在强二线和二线城市；另一方面，它的扩(kuò)张是有节制地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒(xǐng)道，与之相反(fǎn)，有些房企的扩(kuò)张速度让(ràng)人感(gǎn)觉又回到了2016年(nián)、2017年，或(huò)者说看到了2016年～2020年(nián)期间(jiān)扩张的民(mín)营企业的影子。虽然说，见到机会时(shí)要出手(shǒu)，但出手的(de)章法仍要小心，如果负债率扩张得太快，但未来的两年市(shì)场没有(yǒu)想象(xiàng)得那么好，可能会(huì)重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如(rú)何(hé)来衡量(liàng)一(yī)家房企的扩张速度是否激(jī)进？陈昊扬向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示(shì)，主要还是看房企(qǐ)的净负债率水平，在我(wǒ)看(kàn)来，这(zhè)个比例如果超过60％，就是扩张得(dé)过于(yú)快速(sù)了。

　　不难看出，这一标准要比(bǐ)“三道红线”对房企的净(jìng)负债率(lǜ)要求不得高于100％要更加严格。陈(chén)昊(hào)扬解释，当前房地产行业的(de)复苏速度并没有那么(me)快，所以要规避公司净负债率提高到一个比较危险(xiǎn)的水(shuǐ)平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年(nián)拿地较积极的房企梳理发现(xiàn)，中交地产(chǎn)、中国(guó)金茂(mào)、华发(fā)股份、越(yuè)秀地产、绿城中国(guó)、保利发展等房企2022年(nián)净负债率都在(zài)60％之上。其(qí)中，中交(jiāo)地产净负(fù)债率(lǜ)持(chí)续居高不下，在2020年(nián)至(zhì)2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形(xíng)成鲜明对比(bǐ)的(de)是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨江(jiāng)集团、招商蛇口、龙湖集(jí)团等房(fáng)企在(zài)践(jiàn)行较积极的拿地策(cè)略(lüè)的同时，也(yě)较好地控制了公司的扩(kuò)张速度与(yǔ)净负债率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或具备“最后赢家(jiā)”的黑(hēi)马特质

　　陈(chén)昊扬指出，实际(jì)上，他们(men)是(shì)以(yǐ)同一筛选标准来看国央企(qǐ)与民(mín)营房(fáng)企(qǐ)，但在各维(wéi)度的实际表现上，国央(yāng)企确实会(huì)更胜(shèng)一筹(chóu)。如国央企(qǐ)的融资成本更低，融资渠道也更顺畅(chàng)，能够做到想融就融，这样，国央企自然而然就具有天然优势(shì)。

　　虽然(rán)对(duì)比民(mín)营房企，机(jī)构(gòu)更加看好国央企，但这也(yě)并(bìng)不意(yì)味着，民营企业中就没(méi)有“黑(hēi)马(mǎ)”的存在。

　　据(jù)《红(hóng)周刊》梳理发现，仍有少数(shù)民营(yíng)房企(qǐ)同样受到机构的青睐。比(bǐ)如(rú)，根据(jù)2023年一季报(bào)，滨江集团的(de)十大流(liú)通股东中新进了“中国工(gōng)商银行股(gǔ)份有(yǒu)限公司－景(jǐng)顺长城中国回报灵活配置混合(hé)型(xíng)证(zhèng)券投(tóu)资基金(jīn)”“全国社(shè)保基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠(zhū)海阿巴马资产管理有限公司就长期持有滨江集团。根据(jù)一季报(bào)，该资产公司的几(jǐ)只产品合计持有滨江集团(tuán)9543万(wàn)股(gǔ)，约占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐，和其自身的(de)基本面表现(xiàn)存在一(yī)定关系。2020年以来的近三年时(shí)间，房地产市(shì)场(chǎng)整体在(zài)走“下坡路”，但作(zuò)为杭州本(běn)土(tǔ)房(fáng)企的滨(bīn)江(jiāng)集团仍是表(biǎo)现出较强(qiáng)的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售规模、新增土(tǔ)储(chǔ)、股价表现等多维度都(dōu)表现了较强的增(zēng)长(zhǎng)势(shì)头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年(nián)期(qī)间，滨江集(jí)团扣非归母净(jìng)利(lì)润依(yī)次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的(de)2023年(nián)一季(jì)报，今年一季(jì)度，滨(bīn)江集(jí)团更(gèng)是实现(xiàn)了扣(kòu)非归母净利润5.41亿元(yuán)，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时(shí)代”仍能保(bǎo)持自身(shēn)业绩的持续增(zēng)长，和滨江集团(tuán)扎根杭州的(de)战(zhàn)略布局关(guān)系密切。根据2022年年(nián)报，滨江集(jí)团有近(jìn)七成营(yíng)收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营(yíng)收比重只占到近六成。近(jìn)三年持续稳居杭州房(fáng)企销售(shòu)排名第(dì)一。

　　与此同(tóng)时(shí)，滨江集团在(zài)杭州的(de)土(tǔ)储补(bǔ)充同样(yàng)较为积极，根据诸葛找房、住在杭州网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿地金额依次(cì)为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样持续(xù)稳居(jū)杭州的本土第一。

　　而滨江集团在(zài)杭(háng)州的较突出表现(xiàn)，也(yě)让滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团的(de)房(fáng)企排名迅速提升。到(dào)2023年(nián)，滨江集(jí)团的房(fáng)企排名(míng)已冲进前(qián)十，根据中指数据(jù)，2023年前4月，滨(bīn)江集团实现(xiàn)销售额607.3亿元(yuán)，位(wèi)列房企第九位。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至今，滨江集团股价(jià)翻了超一(yī)倍以上，而近期，滨江(jiāng)集团更是(shì)迎来(lái)多(duō)家机构的集中(zhōng)调(diào)研。滨江集团发(fā)布公告表(biǎo)示，公司于5月10日(rì)接(jiē)受了信达证(zhèng)券、金鹰(yīng)基(jī)金、建(jiàn)信养老、新华养(yǎng)老等18家(jiā)机构调研(yán)。

　　产(chǎn)业链布(bù)局(jú)重点移至(zhì)存量赛道

　　机构在下游(yóu)家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上房地产开发只是房地产(chǎn)产业链上的中游环(huán)节(jié)，其上游主要(yào)为钢(gāng)铁、水泥(ní)、建材、玻纤等材料供应商，而下游(yóu)应用行业主要包(bāo)括中介服(fú)务、家用电器、物业管理、家(jiā)居(jū)用(yòng)品。综合《红周刊(kān)》的采访，房地(dì)产(chǎn)开发(fā)环(huán)节(jié)与上游(yóu)材料端息息相(xiāng)关，新(xīn)盘开工不足导致上游(yóu)不被看好，机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐移至下游(yóu)。“中国(guó)房地产行业在(zài)进(jìn)入存(cún)量房时代，所以对地产产业链，尤其是偏消费属性的家装(zhuāng)家(jiā)居领域，我们相对看好，因为居民保有的住房规(guī)模越来越大，随(suí)着(zhe)时间的增加，内装更新(xīn)的需求也会越来(lái)越(yuè)多。美国过去的数(shù)据(jù)充(chōng)分说明了(le)这一点，在(zài)新(xīn)房销售见(jiàn)顶之后，家具消费的增长却一直都很好(hǎo)。对(duì)于(yú)地产产业链，我们相对(duì)看好和内装(zhuāng)相(xiāng)关的行业，例如消费建材(cái)、家居装饰等。”万家(jiā)基金人士表示(shì)。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关赛道龙(lóng)头年内表现(xiàn)的统(tǒng)计(jì)，目前(qián)暂居前两位的都是来自家纺赛(sài)道的公(gōng)司，它们分(fēn)别是(shì)富安(ān)娜和水星家纺，特别是前者在月线连(lián)收七根阳线(xiàn)的基础上，年内迄今涨(zhǎng)幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前者为(wèi)例(lì)，富安娜主要从(cóng)事纺织家居、睡眠家居(jū)、生(shēng)活类产品的研发(fā)、设计、生产及(jí)销售，旗下拥有(yǒu)原创(chuàng)“富安娜(nà)”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇智”自有(yǒu)品牌。第一(yī)季度报(bào)告显示(shì)，报告期(qī)内，富安(ān)娜实现营业收入约(yuē)6.2亿(yì)元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实现归(guī)属于上市公司股东的(de)净(jìng)利润(rùn)约(yuē)1.11亿元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上分数的导数公式口诀，分数的导数公式推导市公司一(yī)季(jì)报的十大流通股股东来看(kàn)，能够发(fā)现(xiàn)该股(gǔ)早已成为(wèi)基金重仓股的天下，彼时包(bāo)括(kuò)公(gōng)募的中欧价(jià)值发现、中(zhōng)欧(ōu)潜力价值、工银瑞信(xìn)灵(líng)动价(jià)值、宝盈新(xīn)价值和私募的(de)明河2016，都在其(qí)中出现，占据了半壁(bì)江山。需(xū)要(yào)强调的是，中欧的两(liǎng)只(zhǐ)基金都是价值派(pài)基金经理曹名长在管(guǎn)的产品，首(shǒu)季其(qí)同时重仓的房地(dì)产产业链股(gǔ)票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而(ér)言(yán)，前几年(nián)曾经风光一时的家居板块也(yě)因疫(yì)情、消费复苏进程缓慢(màn)等(děng)多(duō)因素(sù)一度沉寂，不(bù)过好在(zài)困境反转露出曙光，家(jiā)居(jū)板块中年内表现最好的是志邦家居。同一时间段，该股(gǔ)年内上(shàng)涨已(yǐ)经超过(guò)23％，从业绩(jì)来看，无论是营收还是(shì)归母净利润，公(gōng)司都实(shí)现了同比双(shuāng)升。

　　从公司的(de)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，《红周刊》发(fā)现(xiàn)广(guǎng)发基金经理罗洋慧眼独具，一季报中他管理的广发策略优选和广发安宏回报均增加了持(chí)股，而这两只产品也(yě)成(chéng)为志邦家居(jū)十大流通股(gǔ)股东中仅(jǐn)有(yǒu)的两只公募。有意思的(de)是，他似乎(hū)对于(yú)定制(zhì)家居(jū)类(lèi)标的情有独钟，在(zài)另一家(jiā)赛道公(gōng)司(sī)金牌(pái)橱柜中，他管理的全部三(sān)只产品(pǐn)均登榜十(shí)大流通股股(gǔ)东，其也(yě)成为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外(wài)，下游的(de)物业股也越来越被(bèi)机构所青睐，不(bù)过这类标的大(dà)多在香港上市，如(rú)何选择成为难题。对此，前述(shù)上(shàng)海(hǎi)公募(mù)基金经(jīng)理举(jǔ)例(lì)分析：“物业(yè)服务不是一个高毛利的行(xíng)业(yè)，挣钱很辛苦，我(wǒ)选公(gōng)司还是希望挣的是(shì)市场化应该挣(zhēng)的钱，以我曾(céng)经买的(de)绿城服务为例(lì)，它在中高端(duān)楼盘占(zhàn)比是比较高(gāo)的，每年(nián)到期的(de)合同里提价成功率(lǜ)在30％～40％。它能(néng)做到(dào)滚动的大部分项目到期(qī)之后，经过两三轮(lún)合同周期(qī)还能(néng)做到产品提价。”

　　“行业里真(zhēn)正能(néng)做到产品提价的公司很少，因为物业公(gōng)司很容易一开始是挣(zhēng)钱的，后面因为(wèi)保(bǎo)安这些固定人员成本的年度增(zēng)长，不过服务没有特别好(hǎo)，客户没(méi)有那么(me)满意，能做(分数的导数公式口诀，分数的导数公式推导zuò)到提价(jià)难度是非常大的(de)。但是该公司能在(zài)业(yè)内做到到期之后提价(jià)率比较(jiào)高，这跟它的定位和比较好的服务是有关系的。”他进(jìn)一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 分数的导数公式口诀，分数的导数公式推导